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海外掘金（ID：gold1849）|宇庭
最近出台的几份报告关乎大家钱往哪个袋子放的问题。
两会上的《政府工作报告》有多重磅不必多言。而另一份报告《胡润2017年全球房价指数》，对大家海外置业有着非常接地气的指导意义。
作为全球首份将中国城市纳入对比系统的报告，你不得不读。
1这些低调的城市在背后卯足了劲
这份房产报告中，给人最多惊喜和意外的，是海外房产的投资回报率。
一是它帮我们找到了对抗央行放水的投资方式；二是众多低调选手成为后起之秀，比如发达国家的非一线城市，以及东南亚、欧洲等区域的新兴城市。
（1）在这五十座城市投资，你就已经跑赢了央行放水速度
海外置业追求的是资产收益和分散风险，那么这座房产的投资回报率，包括三大块：房屋自身增值收益，房屋出租获得的收益，以及从买入到卖出期间当地货币兑人民币汇率的变化。
于是，一座房产的投资回报率=房价涨幅+租金回报率+汇率变化。
这样算下来，分布在东南亚、欧洲、日本、美国、英国的这五十座城市的房产，分别可以获得8.3%—21.2%的投资收益，这已经跑赢了中国8.2%的央行货币放水速度，保证自己资产不缩水。
2017年回报率最高的城市是加拿大的温哥华和维多利亚，其次是英国的伯明翰、德国法兰克福、泰国曼谷、爱尔兰的沃特福德，以及马来西亚的吉隆坡。
算上房产增值、租金收益以及汇率加成，如果在这些城市买了房，过去一年投资回报超过20%，远超过大多数产品的投资收益。
（2）海外房产投资大换血，这些新晋选手值得关注
今年的榜单中，还有一大批新晋选手。
这些城市都有谁？答：欧洲和东南亚。
进入2017年以来，欧洲正从曾经的混乱中走出，马克龙当选，欧债危机也有所缓解，整个欧洲经济呈现复苏的苗头，因此也带动了欧洲当地的房价上涨，以及欧元的升值。
最终的结果就是，在房价和汇率上涨的双重加持下，有12座欧洲城市2017年的房产回报率进入全球前五十强。
只要再看看投资回报排名前十的城市，就对这种趋势略知一二。
下面这十个国家中，除去回报率最高的两个加拿大城市，剩下的八座城市全都位于欧洲和东南亚（如果我们暂且把英国化为欧盟片区的话）。
相比2016年的榜单，可谓是大换血。2016年投资回报率最高的十座城市中，没有一座来自欧洲和东南亚。
东南亚这些年赶上了制造业升级的最后一班快车，承接了中日韩转移的低端产业。再加上“一带一路”倡议的实施，整个东南亚已经踏上了经济快车道，泰国、越南、柬埔寨、等国家的GDP增速都位于亚洲前列。
经济起来了，房地产自然不会太差，尤其是这些国家还处于房地产的初期，与发达国家几百年的成熟市场相比，更容易获得超额收益。
2闹得最凶的还是大陆楼市，这些坑你也别踩
在全球背景下看房价涨幅，有个国家动静实在太大，让你忽视不得。
2017年，尽管政府出台多项政策调控房价，放在全球大背景下，中国的房价涨幅依旧力压群雄。
涨幅前五十的城市中，中国包揽了一半席位，一共有24座城市上榜；而房价涨得最凶的十个城市，中国就占了七个，分别是无锡、合肥、广州、厦门、郑州、南京、惠州。这七座城市，过去一年的房价涨幅超过16%，这在发达国家，称得上暴涨了。
（2017年房价涨幅前十，资料来源：胡润研究院）
此外，中国楼市还体现出另一个特点：政策调控效果显著，整体房价涨幅放缓，一线渐渐退出大涨的舞台，新一线接任。2017年涨幅最大的是新一线。
但在2016年，全球房价涨的最快的十座城市，可都是中国的。
对比着看就能发现，2016年上榜的北上深三个一线城市今年都没了踪影，只有广州孤单上阵，剩下的除了惠州，都是新一线城市。
如果说中国这个还算不上成熟市场的房价暴涨有泡沫，那这几个成熟市场的房价如此肆无忌惮，恐怕更称得上泡沫了，你不得不防。在2017年房价涨幅前十的城市中，除去7个中国城市，还有三个城市。
比如2017年跃居房价涨幅榜冠军的冰岛城市雷克雅未克，一年涨幅18.8%，可它在2016年都没进前五十。这跨度，太惊人。胡润研究院分析称，由于雷克雅未克新建住房供应短缺，旅游业不断繁荣，才导致它房价飙涨。这个国家，除了旅游，想不出还有什么可以支撑经济的优势了。
另外两个进军房价涨幅前十的非中国城市，美国的圣何塞，和加拿大的温哥华，一年涨幅超过16%，对于成熟市场而言，简直是噩梦般的存在。
3美国坐拥最多的高回报城市
在投资回报率前五十的城市中，看到最多的是美国城市的身影。美国有11座城市上榜，占了整个榜单20%的篇幅。
这些城市中，加州的圣何塞最近几年一直处于全美高位，房价中位数已经接近110万美元，购买压力较大。而其他城市房价在全美来说都不算是高位，也没有达到美国房价曾经的峰值。
介于去年美元汇率下跌，拉低了美国房产的投资回报率，否则这些城市的投资回报率还能再高3个百分点。现在美元兑人民尚处于低位，入手一套房产，还能享受汇率的变相打折。
至于选哪个，还得看个人预算和偏好，以及当地市场是否有合适的房源，毕竟选择有很多。当然如果预算充足，只要没有选择困难症，那就随您好好挑了。
4财富大洗牌时代的思维转变
去年至今，国内外密集出台的房产、投资、移民政策，都有一个趋势，那就是楼市调控的节奏又升级了，资金出海和移民通道也在收紧。
中国的一线城市房价已经先一步被政策摁下来，二三线城市虽然还在延续暴涨，但涨幅已经腰斩。三四线城市经历完最后一波的棚户区改造和去库存，那些妖艳的城市也将慢慢冷静下来。中国城市的房价涨幅也不再包揽全球前十的宝座。
而海外投资的回报率最高的城市，也正在经历一场大变革。从两年前的发达国家，比如加拿大、新西兰、澳大利亚、日本，转为欧洲和东南亚。
此时海外投资到底应该怎么选？跟着前人的脚步走，才能避免踩大坑。
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一是枪打出头鸟，房价涨的太快的城市谨慎选择。尤其是位于成熟市场，但房价涨幅逼近中国的城市。这样的城市，提防泡沫。
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二是多关注后起之秀，成熟市场的房地产有周期，在上行周期的机会就抓稳了，比如新进入房产投资回报率前五十的那十几座欧洲城市。
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三是今年投资回报率较高的东南亚城市，国运上行的时候房地产市场也不会太差。
此外，2017年还有一些发达国家的非一线城市投资回报喜人，比如英国的伯明翰、曼切斯特、布里斯托尔，还有美国的西雅图、达拉斯、休斯顿、拉斯维加斯，如果借助当前的汇率优势，都可以让你的投资跑赢央行放水的速度。
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