是“税”,杀死了商业地产

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【12月22日·周六】年度海外房展

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美国 | 希腊 | 泰国 三国联展

相约   北 京   

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◎本文作者:阿文

◎本文来源:Amy姐的跨境金融圈(ID:chinashintay)已获授权

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我说个事你别笑。

我所在的广州越秀,同样九十年代的楼,住宅单价8万左右,因为这里有广州最好的小学—东风东小学。

不过,和其相挨不过百米的写字楼单价仅1万出头。。。

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△个人交易二手“工商盘”税务申报表

不是说好的区位决定房价么?

同样的区位,同样的交通,同样的楼龄,

为什么一街之隔的住宅价格就是商业的8倍?

不是说好的房产抗通胀么?

广州一碗牛腩面已经从10块涨到20块

为什么九十年代末开盘1万多的写字楼,13年卖出还是1万多,到18年还是1万多,价格纹丝不动? 

如果说这是单个楼盘现象,我们看广州CBD珠江新城:

整个珠江新城,住宅价格在10万以上,而商业也就是3万多。

更为重要的是,商业写字楼是不限购,住宅是限购的。

换句话讲,任何人只要有钱都可以无限制地购买商业地产。

一边是无限制随便买的商业写字楼,一边是层层设防的住宅,

就这样,同地段住宅价格依然是商业价格的3倍有余。。。

炒房团们为什么不去炒商业写字楼?是什么力量让炒房团望而却步?

1

炒不动的“工商盘”

不是炒房团不想炒工商盘,是不敢炒

主要原因就一个:

以2017年广州为例,看交易量,

在一手房供应阶段,住宅和“工商盘”的比例是2:1(住宅是7.6万套,商业加办公是3.8万套)

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△图:2017年商品房批准预售信息

但到了二手房阶段,宅和“工商盘”的比例是20:1(二手住宅交易是14万套,商业加办公是7000套)。

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△图:2017年广州存量房交易信息

为什么一手交易环节住宅和“工商盘”的比例是2:1,

可是到了二手流通市场,住宅和“工商盘”的交易比例是20:1?

是住宅交易量暴涨?还是“工商盘”交易量骤然萎缩?

你可知“工商盘”7000套的成交是什么概念?

就是平均每月600套!

考虑到广州有11个区,每个区,日均2套的交易量。

要知道广州是一个人口2000万人的一线城市,也是全国最集中的批发市场所在地!就是这样一个商业立市的城市,每个区的“工商盘”日均成交也只有区区的2套。。。

“工商盘”到了二手交易市场,成交量萎缩得完全不成比例!!!

Why?

2

“工商盘”交易成本

一句话,高昂的流通环节税率,杀死了“工商盘”的交易

以现在个人交易“工商盘”来说,

  • 土地增值税:增值部分*30%~60%,或核定交易价*5%左右

  • 增值税、城建税等:增值部分*5.5%

  • 个人所得税:增值部分*20%,或核定交易价*1.5%;

  • 买方契税=交易价*3%……

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△个人交易二手“工商盘”税务申报表

交易一次,增值部分被七七八八税掉了9成。

本来要买一只羊,到手只剩一把羊毛。

敢涨嘛,完全不敢涨啊。。。

以著名的让人闻风就丧胆的土地增值税讲,

目前征收“土地增值税”的物业类型,主要是:

  • 商业:商铺、写字楼

  • 工业:厂房

  • 住宅:一手开发商,非普通住宅

除二手普通住宅外,工商盘全覆盖,

阶梯征,最高竟达60%

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△土地增值税税率

高到令人发指,堪称中国奇观之一。

3

后果

高税率和累进税率,本意是为了抑制投机,

但是结果呢,你越是想征重税,反而越是收不上税。

上有政策,下有对策。

买卖商铺要收重税,我就干脆不买卖所有权,我买卖的是一个租约,一个几十年的租约。你所看到的批发市场档口的买卖,绝大部分买卖的就是这个租约。

但只买租约也有各种问题,

  • 租约不能贷款,资金效率不高;

  • 租约的转让容易产生大房东和二房东三房东的纠纷;

  • 承租方无法改建房屋。

最终的结果是,

几十年过去,商业街一个一个的破败了。你卖衣服的不改建,不能变成整容医院,不能变成幼儿园啊。。。。

不但商业的价值白白耗损掉了,

而且,压根税就收不上啊。

2017年我们土地增值税征了4900亿。4900亿是个什么概念,刚好等于契税的征收金额。契税是按成交金额的3%收取。

换句话,你不要看土地增值税表面税率那么高,最终的征收结果,就是交易金额的3%。这3%还绝大部分是房地产企业一手房上市的时候交的。

大量的工业、商业、办公住宅,大家就压根不交易。国家根本就收不上税。60%的税率,3%都收不到

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你把土地增值税放到股票市场就更容易理解。如果股市也像房地产一样,征“股票增值税”。

  • 炒股收益50%以内,收30%的税;

  • 收益50%-100%,收40%的税;

  • 收益100%-200%,收50%的税;

  • 收益200%以上收60%的税。

如果是这样的股市,那还会有谁去炒股?

美国政府收20%的资本利得税,就把我们股神巴菲特逼成长期投资者。不是价值投资就要拿着股票长期不动,而是20%的资本利得税,几个回合就把你的收益收割光了。

所以高额的土地增值税,只会有一个后果:杀死交易

没有交易,资源就无法再优化配置。我们看到的是一个个街区的老去、破败。

4

工商盘的变局:闸门

12月5日,国税总局答复政协《关于盘活低效用地支持实体经济发展的提案》,明确提出,要统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策

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现有的税收政策是轻保有,重交易。

交易环节最高70%的土地增值税,是任何价值创造活动所承受不起的。

一个商铺你苦心积虑,请最好的设计师进行改造,用最好的装修材料,夜以继日呆在工地监工,求爷爷告奶奶找最好的租户,在你数年的悉心栽培下,它的价值从100万涨到1000万。

但当你想卖出去,发觉最后到手只有300万。你的劳动成果大头却被消无声息地征走了,何以服人啊。。。。

无怪乎,到二手环节,“工商盘”交易量缩小到十分之一。哥哥,没人愿意卖啊!!

正确的做法应该是:轻交易,重保有

如果能把土增税的税率也缩到10%,综合税负7%,那将迎来“工商盘”的井喷行情。

“工商盘”价格重估,资产保有税大幅增长

“工商盘”交易井喷,交易税也大幅上涨

国家和个人共赢!降税最迷人之处在于:没有输家!

在全球范围内,征收土地增值税的也仅有中国大陆、台湾地区、韩国和意大利。连发明土地增值税的鼻祖德国,自己也都废止了。大家都是聪明人,全球大势滔滔啊。。。。

相同区位地段,“工商盘”价格便宜3倍,看似波澜不惊的价格,底下早已暗流汹涌。

只要土增税闸门一拔,价格和成交量必定一飞冲天

5

REITs:油门

如果说土增税是“工商盘”的闸门,那房地产信托基金REITs就是“工商盘”的油门

前段时间号称拥有15645套房的最牛香港房祖宗刷爆朋友圈,这个房祖宗实际上就是一个REITs基金。

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在国外成熟市场“工商盘”的最大买家是谁?

你没猜错,就是REITs。

REITs的实质,是集合散户资金,去买有稳定现金流的“工商盘”。REITs的分红就是“工商盘”的租金。

对于散户来讲,一年能有4%的回报就不错了,REITs的本质是赚取散户资金的息差。

美国到2016年底,REITs的市值已经达到1万亿美金

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△各国REITs数量及市值(截至2016年底)

在广州有好多些商业物业,就是由REITs持有,例如越秀地产的城建大厦、财富广场、维多利广场、国金中心等。

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△越秀房地产投资信托基金

在国内可以吸纳散户的公募REITs还未推出,上面越秀地产是通过在香港发行REITs。

但在证监会系统 2018 年工作会议上,证监会表示将研究出台公募 REITs相关业务细则。相关业内人士推测最有可能在住房租赁领域率先推出

如果公募REITs推出,以大陆居民汹涌的购买力,足以荡平任何一个“工商盘”的交易洼地。。。

我已经看到了,一个万亿级别的商业地产机会已在酝酿,在聚集,在咆哮,在奔腾,就等那闸门的开启不知道你是否也感受到?

本文作者Amy姐,入于会计师事务所,兴于券商投行。拆过红筹,做过并购。现帮移民的朋友打理家族资产,做跨境投资。

感谢Amy姐的跨境金融圈(ID:chinashintay)授权转载本条内容。

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