提示：点击上方”华美优胜美国房产投资“↑免费订阅
【10月20日·周六】希腊购房移民大型讲座
现场预定 | 豪华大礼免费送~
考察游 · 豪华家具包· iPhone xs 手机
相约 北 京
点击【阅读原文】获取活动邀请函
◎作者 | Amy姐的跨境金融圈
◎来源 | Amy姐的跨境金融圈（ID：chinashintay），已获授权
△《纽约时报》头版曝特朗普涉嫌逃税
继范冰冰后，特朗普又卷入“逃税门”，且涉税金额高达5亿美金！
美媒爆料，特朗普的老爸，地产大亨Fred C. Trump（弗雷德·C·特朗普），将超过10亿美元的财富送给五个子女。按照当时55%的赠予和遗产税率计算，至少要缴税5.5亿美元。
但特朗普家族仅纳税5220万美元，5亿美金税款人间蒸发。除了弗雷德早年蚂蚁搬家地给子女“输血”，最炫酷的一波操作由特普朗亲自筹划，
他利用家族信托（GRAT信托），加上调整资产估值，分拆股权降低控股权价值等手段，将价值9亿美元的房产帝国，缩水至应税金额4140万美元，完美规避近5亿遗产税！
01
家族信托：GRAT信托
1995年，弗雷德已经90多岁，在他的“房产帝国”变成应税遗产之前，特朗普家族使用了GRAT信托（Grantor Retained Annuity Trust，赠予人保留年金信托），
将房产帝国的财产一分为二，一半以弗雷德的名义装入一个GRAT信托，另一半以弗雷德配偶的名义装入另一个GRAT信托，两人信托的受益人都是特朗普等二代。
△GRAT信托架构。设保人（通常是一代）将财产装入GRAT信托并支付赠予税，再每年从信托中提取年金。当信托到期时，受益人（通常是二代）就能免税获得信托中的财产。
特朗普家族使用的信托设计是，弗雷德夫妇信托财产中的三分之二赠予特朗普等二代（赠予部分需缴纳赠予税），剩余三分之一以提取年金的方式分两年返还（年金利率与联邦税率挂钩，历年从未超过10%，目前为3.4%）。
这种情况下，装入信托的财产初始估值越低，赠予税负就越低，年金提取也越少。而财产转让给二代后，无论它升值多少，增值部分都无需纳税。所以，GRAT信托尤其适用于可变计价财产，比如：股权、房地产、艺术品收藏等。
普及下，联邦税法规定GRAT信托的最短期限是2年，即如果设保人在信托存续期内死亡，信托里的财产将被视为应税遗产。
奥巴马在位期间曾提出预算案，计划将GRAT信托的最短期限延长至10年，这会大幅增加设保人中途死亡的概率。而特朗普上任后，很快签署了减税与就业法案（TCJA），同时确定GRAT信托规则保持不变。。
特朗普家族分两步，将价值近9亿美元的房产帝国（共6988套公寓，建筑面积相当于两栋帝国大厦），估值大幅缩水至4140万美元。而这项“炼金术”，正是特朗普酝酿的。
02
调低估值
国税局要求使用GRAT信托的家族，提供独立评估报告，因此，使用的估价师专业技能必须过关，提交的评估材料得能通过审核。但最重要的是，这个估价师要“机灵听话”。
对于可变计价的财产，估价师使用不同的模型和假设，估值就会大相径庭。与股票分析师一样，房产估价师也能以符合客户利益的方式，调整这些方法和假设。
特朗普家族就聘请纽约地产家族的爱将，名声显赫的估价师Robert Von Ancken（罗伯特·冯·安肯，以下称“冯先生”），对家族的房产帝国进行“友好”估价。冯先生也十分给力，使命必达。
《纽约时报》调查发现，在冯先生的估价下，特朗普家族的房产价值，总是比同类型房产缩水2到4倍，即使它们更新更大、配套设施更多。
比如，特朗普家族位于布鲁克林区的嘉年华公寓(Fiesta Apartments)，1955年被装入GRAT信托，冯先生对其估价是18.30美元/英尺。而相距几分钟路程的另一栋同类型公寓，第二年的售价是67.08美元/英尺，接近它的四倍。
△左边是特朗普家族名下的公寓，右边是四倍价格的“别人家公寓”
高端房产也不例外，特朗普家族名下的劳伦斯大厦(Lawrence Towers)带有宽敞阳台，但冯先生认为它仅值24.54美元/英尺。而估值前几个月，一英里外一栋面积比它少20%，且与汽车修理店相邻的公寓，售价却高达48.23美元/英尺。
更夸张的是，特朗普家族曾将两栋楼房，从一个经济适用房项目中移除，虽然这样会失去房产税减免，但可以涨租获利。可冯先生在估值时认为，因为这两栋楼房没有房产税减免，所以处于亏损状态，想要卖掉还得反过来给别人付个几百万。
△冯先生认为这两栋楼房的价值是负590万美元
冯先生按照这套“缩水炼金术”，对特朗普家族GRAT信托中的房产帝国进行评估，认为总值9390万美元。可笑的是，2004年，银行对这些房产的估价竟高达9亿美元。
冯先生告诉《纽约时报》，他不记得当时采用了哪种评估方法：“我只能说，我们是基于市场信息、预期收入和支出、以及房产的可能售价来评估的。”至于他的估价与1995年城市财产税估价、2004年银行估价之间的巨大差距，他认为这种比较毫无意义。
△《纽约时报》曝光了特朗普家族GRAT信托的报税单
03
抛弃控制权
有了冯先生9390万美元的缩水报价还不够，“炼金术”可以再下一层。
国税局有个共识：拥有控制权的所有权，比没有控制权的所有权更有价值。因为拥有控股权的人可以决定这些财产是否出售、何时出售、如何营销，以及接受什么样的价格。
因此，如果这个人拥有价值1亿美元的一栋建筑的10%的股份，并无法控制任何一项决定，他就可以基于700万或800万美元资产缴税，相当于税款打折。
这也是特朗普家族将房产帝国分装两个信托的原因。一直以来，弗雷德都全面控制他的房产帝国。所以，特朗普家族需要拆分公司，来制造少数股权的假象。弗雷德夫妇拥有49.8%，另外0.4%被富二代们瓜分，这样谁也都不能独揽大权。
△特朗普和他的兄弟姐妹
《纽约时报》翻查记录发现，在GRAT信托成立前几个月，特朗普家族组建了7家新的有限责任公司，并将财产分成7份转入。信托成立时，这7家公司的49.8%股份被转入GRAT信托。
特朗普家族声称弗雷德夫妇是少数股权所有者，并且一栋建筑不能像股票那样容易出售，硬是将冯先生9390万美元的估值再降低45%。
这一声明，结合超过1830万美元的标准扣减项，完成了将价值近9亿美元的房产变成4140万美元的炼金术。
04
成功
事实上，特朗普家族的GRAT信托并没有完全避开审查。国税局审计了弗雷德夫妇的GRAT信托赠予税申报单，得出的结论是，弗雷德夫妇严重低估了通过GRAT转移的财产。
国税局认定弗雷德夫妇的资产价值应为5710万美元，比他们声称的4140万美元高出38%。从国税局审计师的角度来看，增加近500万的税收可以说是收获颇丰的一天。但对特朗普家族来说，让国税局认定房产帝国只值5710万美元是一个胜利。
△《纽约时报》公布了国税局对特朗普家族GRAT信托报税单的批复
最终，特朗普家族价值9亿美元的房产帝国的传承，仅花费了弗雷德夫妇2050万美元的赠与税，以及二代们2100万美元的年金。
那个时代最多产的纽约开发商之一，在弗雷德去世时，银行账户里只有190万美元，不持有任何股票、债券或国库券。
△弗雷德·C·特朗普的肖像被挂在特朗普大厦内的特朗普烧烤店
上周纽约时报的逃税报道一出，特朗普称其“极其无聊”，白宫政府官员们也对此并不担心，直接无视报道中列出的种种证据，发表声明称这篇文章是对特朗普家族“误导性的攻击”，《纽约时报》应对总统道歉。
“所有财产事务都是由持证律师、持证注册会计师和持证房产评估师处理的，他们都严格遵守了所有法律规定。”特朗普的律师哈德在声明中说。
不过《纽约时报》和特朗普的“战争”并未结束，调查记者克雷格7日在推特上写道，他们还将一直在市场上寻找有关特朗普财务状况的信息。。。
持续围观。
本文作者Amy姐，入于会计师事务所，兴于券商投行。拆过红筹，做过并购。现帮移民的朋友打理家族资产，做跨境投资。
感谢Amy姐的跨境金融圈（ID：chinashintay）授权转载本条内容。
点击下方“阅读原文”获取展会邀请函↓↓↓