一、“大湾区”楼市的最大红利：500万深圳人，将住在深圳外！
来源：刘晓博（liuxb929）
“粤港澳大湾区”的规划方案，很有可能在未来两周内公布。
这将是2018年中国区域经济发展的最大红利，其重要性将超过海南的“自贸区+自由港”的建设。原因很简单，“粤港澳大湾区”体量实在太大了，一降生就是世界级的。
这里说的“世界级”不仅仅指经济总量、人口规模，还包括金融、航运、贸易、科技、高等教育在全球湾区里的地位。由于这些数据此前列举过，这里就不再赘述。
而海南的“自贸区+自由港”的试验虽然力度非常大，但海南经济目前的体量只相当于东莞而已，其汇聚的资金总量只有大湾区的28分之一。
对于大湾区，普通老百姓只关心三个问题：第一，谁是龙头；第二，买房的机会在哪里；第三，我所在的城市有什么利好。所以，我的文章也未能免俗，将分别探讨这三个问题。
一、谁是龙头？
这个话题最容易引发争论。其实，每个人怎么想不重要，最终还是要看：第一，官方如何表述；第二，真实情况如何。
“粤港澳大湾区”方案是四方协商的结果，所谓四方：中央政府、广东省、香港和澳门特别行政区。之所以要协商，是因为存在“一国两制”，以及“三个关税区”。所以，中央政府充当协调人，四方协商。
在四方协商之下，三个省级区域：香港、澳门和广东省都有自己的需求。所以，香港、澳门和广州很重要。然后才轮到深圳、珠海、东莞、佛山等。换句话说，深圳你再NB，也不能超过香港澳门广州；东莞佛山再NB，也不能超过珠海。珠海体量小，但辈分高，人家是特区（持有粤C的车牌），还是广东省的三大副中心之一（另外两个是湛江和汕头）。
至于实际的中心，当然是“深港”。“深圳+香港”，面积只有3000平方公里，不到广州的一半，占大湾区5%的面积，但汇聚了65%资金。香港是全球四大金融中心之一，深圳股市的活跃度、成交量也能进入全球前十。所以，仅仅金融业，“深港”就已经是世界级了。至于集装箱吞吐量，深圳全球第四、香港全球第五，加起来全球第一。
大湾区内的世界级企业，也基本上都在深港两个城市。此外，香港还是中国跟世界联系最大的经济门户城市，中国对外投资的55%，外部对中国投资的65%，都通过香港进行。仅仅这一点，就足以让香港傲视上海。
香港还是中国重要的外交门户，拥有的使领馆数量超过上海，是广州的2倍多。
此外，香港—深圳—东莞—广州，还形成了大湾区的黄金轴线。大湾区北轻南重、西轻东重的态势是非常明显的。如果把大湾区简化为一个大写的英文字母“A”，则右下角是最闪亮的，右边这一条斜线是最有活力的。
下图是大湾区11个城市主要经济、社会指标的对比，海南省也参与了比较。
大湾区内城市2017年主要指标对比
排序
城市
资金总量
（万亿）
地方财政
（亿）
汽车拥有量
（万辆）
小学生
（万人）
1
香港
9.93
4641
65
35
2
深圳
6.97
3332
321
97
3
广州
5.14
1533
240
100
4
佛山
1.40
661
228
54
5
东莞
1.25
592
263
77
6
澳门
0.80
921
12
3
7
珠海
0.69
314
63
16
8
惠州
0.55
389
105
56
9
中山
0.54
313
89
30
10
江门
0.43
222
67
32
11
肇庆
0.23
95
49
37
海南省
1.00
674
110
81
注：香港的统计数据是截至2017年5月，其他城市截至2017年末。财政收入，香港、澳门为全口径（包含卖地），内地城市均为“一般预算内收入（不含卖地，扣除了上交部分）。”上述数据都折合成了人民币。
二、楼市的最大机会在哪里
广东，尤其是珠三角地区，是中国城市化最大的熔炉，也是汇聚外来人口规模最大的区域。广东公布的官方人口是1.13亿人，但根据我的推算，广东实际生活人口在1.32到1.4亿之间，而且高度集中在大湾区的9个城市。
大湾区属于广东的9个城市，被广东官方分为三个组——广佛肇、深莞惠、珠中江。在这三个小圈子里，人口增长最好的是“深莞惠”。你拉长10年，观察一下9个城市的“小学生人数”就一目了然了。表面上看，广州小学生在四个一线城市里率先突破了100万，但事实上广州增速并不快，其基数一直很大。
我们的团队曾统计过2010年到2016年广东所有城市“小学生人数”的变动情况，在这6年里深圳增长了47%，惠州增长了33%，东莞增长了34%，而广州、佛山、肇庆分别增长了17%、17%和-3%。珠海、中山、江门的增幅是：23%、22%、4%。
换句话说：珠三角9城市里，人口增长最慢的板块是“广佛肇”。这可能让很多人感到意外。
上图：肇庆经济有点“撑不住”的感觉。
我一直在专栏里强调：粤港澳大湾区最大的机会，是深圳带来的，而不是香港、广州。原因很简单：深圳目前才是“大湾区”最大的人口、资金增长中心，而且由于深圳面积狭小，资源必须外溢。
对于广州来说，面积很大，很多区域还没有发展起来，能外溢的能量不多。香港那边，因为汇率等原因，资金其实是流向欧美的，回流内地的很少。看看李嘉诚家族的资金流向，就明白了。
深圳在2016年底，曾出台了“深圳市住房建设规划（2016-2020）”，这份文件值得细读。在这份文件里，深圳预计在“十三五”期间（2016-2020），全市住房总需求约180万套，其中，购房需求约70.8万套，租赁住房需求约109.2万套。
期间深圳的住房供应量有多少？说出来吓人：只有65万套！其中“力争新建商品住房批准预售与现售30万套；保障性住房和人才住房供应35万套”。
180万减去65万，还有115万套房子从哪里来？当然只能靠周边城市。
对此，深圳官方已经直言不讳，多次表态要跟周边城市合作，来解决这个问题。最近有消息说，深圳又在跟东莞、惠州商谈，仿照“深汕（汕尾）合作区”搞两地合建的开发区。这类开发区，一般会有配套的住房。此外，深圳还希望沿着连接东莞惠州的地铁线，建设一些能安置深圳居民的小区。当然，这涉及到落户、教育和纳税等诸多问题，需要协商。
115万套房子，每套住4个人，就是将近500万人。而这，仅仅是“十三五期间”。
事实上，过去几年东莞、惠州、中山都有相当比例的房子，被深圳人买走。据“乐有家”统计，2017年惠州的房子58.6%被深圳人买走，东莞的房子57.3%被深圳人买走，中山的房子51.4%被深圳人买走。（估计统计的是新盘）
由于缺乏便捷的“通勤方式”，绝大多数临深区域的购房行动，都带有投资性质。如果深圳连接上述城市的地铁、大桥能通车，这些房子就可以真正发挥居住功能了。
下面这份表格，列举了深圳跟东莞、惠州之间准备在未来对接的地铁线，其中连接东莞的有10条线，连接惠州的有3条（注意，尚未确定）。至于深圳中山之间的“深中通道”则有望在2024年通车。“深中地铁”虽然尚未规划，但这个概念已经被两地高层关注了。深圳目前的市长，此前就是中山的市委书记。
想想看，当500万深圳人真正住到东莞、惠州、中山，这将是一番怎样的景象？一个真正的、高度互动的城市群就诞生了。其中带来的商业机会将非常巨大。
深莞惠轨道衔接示意图
三、大湾区谁最受益？
大湾区是一个共赢的方案，11个城市都可以获得红利。但相比之下，红利有大有小。其中东莞、惠州、中山、广州获得的红利，或许更大一些。
东莞位于“大湾区”黄金轴上，是中国唯一一个被“三个一线城市”（香港、深圳、广州）包围的城市，占尽天时地利人和。尤其是华为终端业务总部的迁入，让东莞成为中国本土智能手机的生产、研发中心（将带来整个产业链条的迁入）。更可怕的是，东莞未来有10条地铁连接深圳，可以源源不断地从深圳“吸收资源”。
惠州至少有3条地铁会对接深圳。目前深圳发展的热点仍然在西部，但最迟5年之后，深圳必须全面东进。深圳规划的第二机场，也靠近惠州。“深汕合作区”也在惠州的背后开花。从前文的表格可以看出，惠州的地方财政收入已经超过了珠海、中山，这都跟深圳资源的外溢有密切关系。
深中通道的建成通车，将让中山的翠亨新区直接对接深圳的宝安中心区、前海。到那时，中山的优势甚至比惠州还明显。如果真的建成“深圳—中山”的跨海地铁，那么中山就更不得了。从这个意义上看，未来中山可能超越珠海，成为珠江口西岸的老大。
深圳资源的外溢，会让深圳竞争力受损吗？当然不会，恰恰相反，深圳的总部经济会更发达。深圳应该乐于看到企业把生产线搬到周边城市，这比搬到内地更好。如果搬到内地，总部就有可能也迁走了。
在大湾区里还有一个非常受益的区域，就是广州的南沙。广州大力发展南沙，让广州和深圳从“对视关系”变成了“邻居关系”。也意味着广东经济重心进一步向珠江口汇聚。近年来，广州南下、深圳东莞西进和中山佛山江门的东进趋势同时出现，珠江口变得寸土寸金。而在珠江口拥有最多土地、居于中心位置的广州南沙，显然是大赢家。
至于区域内其他城市，也都可以获得“大湾区”的利好，只是肇庆距离稍远一点。这里不再赘述了。
二、刚刚，深圳，大中华区第三城！
来源：悦涛（yuetaoword）（本文不代表金融五道口立场）
深圳前两天低调发布了2017年经济数据：GDP预计2.2万亿元，仅次京沪；全口径财政收入8624亿元，仅次京沪；进出口总额超2.6万亿元，连续25年全国一哥；全市科研投入900亿元，仅次京沪；新增世界500强企业2家，累计达7家，仅次京沪。
据非官方预测，2017年，深圳GDP一口气超过广州、香港、新加坡，坐实大中华区三哥位置。
非官方预测：
深圳 2.2万亿
香港 2.1万亿
广州 2.15万亿
大阪 2.15万亿
新加 2.04万亿
首尔 2.04万亿
但是东京，仍然是大东亚经济圈乃至全球的一哥。
世界银行发布的2016年全球城市排名中，东京GDP位列第一。
悦涛有文：35年，6500倍！人类永远无法再复制这样一个城市
它的背景是过去近40年里中国与世界的连接。高度发达的工业生产力对农业社会的剧烈冲击和席卷。一直到最近十年疯狂的货币扩张。
让对比来得强烈一点：把时钟往回拨20年。
1996年，全国GDP超过千亿的城市有六个，深圳没能入围，屈居第七（950亿，后期有修正）。除了北上广三座大山，挡在深圳前面的，还有重庆、天津、苏州。
深圳统计局的陈中先生1998年在开放导报上发了一篇文章：
《深圳能在2000年实现全国城市前四名的目标吗？》
文章先给了一个保守的预测：
按1996年的经济发展速度，深圳到2000年会排在上海、北京、广州、天津和重庆之后，成为第6名。
紧接着又来了一个内心的期望：
如果每年增速比天津重庆和苏州高出5%，那么到2000年深圳就可以成为前四名的优等生。
对后一个目标，文章表示：“困难重重、希望尚存。”
字里行间看得出当年深圳人的心态：希望尽快上位，但又谨慎谦卑。
结果，到2000年时，深圳轻松碾压重庆、天津和苏州，GDP超越2000亿，跻身全国第四城。
从1996年到2016年，深圳GDP从950亿增长到2万亿，增长了逾20倍。
最近十年中国城市的趋势其实是：
金权天下和流量入口
也就是资金中心和商贸中心的地位，超越了其他元素对城市地位的影响。
广州和深圳之间，在金权上的此消彼长，最为明显。
广州相当长时间里资金量高于深圳，但在近十年里，尤其是非金融业存款纳入银行业普通存款之后，广州资金量被深圳大幅超越，目前深圳存款约6.7万亿元，广州为4.95万亿。
券商、基金、上市公司数量和市值，深圳更碾压广州。
此外，广州忽视了IT为主体的科技业。产业布局过于传统和保守。偏爱汽车业，在科技互联网等新经济板块的创新、扩张明显不足。
没有本土原生巨头，没有足够的独角兽。杭州体量虽小，在互联网经济上已碾压广州，无论巨头还是独角兽。
所以广州对自己的形象推广，一般是这样的：
广州大爱汽车业，会成为广特律么
深圳则在金融和互联网两方面碾压广州。尤其是金融，从十年前，深圳就锚定了金融中心的定位，一方面稳住本土的平安、招商等巨头：凡事好商量，别去上海行不？
另一方面大力吸引京沪金融巨头来深圳落户或设立区域中心。包括一大批券商、保险、基金公司。
要地给地，要钱补钱。这方面没有一个城市力度超过深圳。
但总归是金权和流量两方面的因素，把深圳给撑进了前三。
拿互联网模式来套一下两个城市：
贸易流：深圳是外贸流量入口，广州是内贸流量入口。
资金流：深圳是跨境资金流入口，广州是省内资金流入口。
人流：深圳是全国人民入口，广州是中南人民入口。
产业上：深圳金融+科技，广州汽车+国企。
以上，过去40年，深圳一直站在更强的风口：对外开放、金融自由化、外贸便利化、IT电子产业链全球分工、互联网崛起。
深圳连接香港，深港作为共同体，是中国对外集散效应最强的城域。
广州是华南对大陆集散效应最强的门户城市。
广州自我定位低了。深港的格局和层次始终高于广州。而广州也没有发狠去突破自己的局限。
中国改革开放近40年来的城市战争，毋庸置疑，深圳是最大的赢家。
背后最关键的元素是内外双开，这点也是香港败阵的因素。
一头对接国际飞地香港，区位不可取代。
一头对全国人民来者不拒，没有本土约束。
没有任何一个城市，能把对外和对内同步开放到最大化的程度。
香港对外开放而对内封闭。其他国家的开放型城市，背后没有一个14亿人口的中国。
这种级别的开放，给深圳带来了对年轻人的最强吸纳能力。全球最高比例的年轻人和优胜劣汰的高流转，是深圳取之不竭的能量源。
但是从十年为单位的中短期角度看，金权和商贸流量，成为决定城市地位的优先因素。
高速发展之后，短板也是有的
深圳在城市结构上存在严重的失衡。包括人口、资源、财富、民生各方面。
深圳市长陈如桂发布2.2万亿GDP的同时，一口气列了9个短板。包括实体压力和公共资源紧缺等。
但悦涛觉得其中最明显的两个短板，是公共民生投入的严重滞后和过早飞起的资产泡沫。
民生投入即使从城市竞争力角度，也是重要的资源依托，只有生产和效率而没有民生保障和生活延伸，难以长久吸引高质量的人才。
因为本质上仍然是工业流水线的大产业园，只是在工厂区还是写字楼的问题。
教育资源尤其是高教，深圳忽视了太长时间。事实上全世界没有在高校洼地上崛起的科技湾区。这条腿严重制约了深圳的后劲。
医疗资源，千人床位数3.6张，远低于全国5.1张的平均水平。
资产泡沫是个更难解的结。全球第一的房价收入比和急速膨胀的金融杠杆。
深圳到2017年末居民贷款接近1.8万亿，居民储蓄存款也就1.1万亿。杠杆率在一线城市里最高。消费总额可能要排到全国第七。
谁知道灰犀牛在不在自己的跑道上？
先不说这些了。
深圳毕竟年轻，想想20年前“坐七望四”都还有点不好意思，今天这个第三名，是过去30多年奋斗的奖赏。
是对一个波澜壮阔的时代的致敬。
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1992年，深圳就有一群年轻官员组成的“深圳赶超四小龙战略研究组”，写出一份报告《跨世纪的抉择——深圳赶超“四小龙”若干重大策略》，要在2010年左右赶超四小龙。
以当时的市委秘书长、办公厅主任任克雷（后任央企华侨城集团董事长）领头，成员包括杨传耕、张思平、刘志庚等后来主政一方的官员。
▲ 25年后，他们15人中的10人相聚深圳创新发展研究院，芳华犹在
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