房地产市场是不断变化的，虽然无法完全预测它将朝哪个方向进展，但可以观察并感受到其中的趋势。我们分析了大量的住房数据，以预测2019年买家和卖家可能面临的一些挑战。
2019年，房屋买卖双方或面临更艰难的道路。住房市场库存虽将略有增加，但随着抵押贷款利率在今年年底预计达到5.5％，每月抵押贷款支付将增加8％，这使得购房对于年轻一代或其他首次购房者来说变得更加艰难。不过，高增长市场中的高档住宅将为买家提供更多机会。
虽然明年房屋库存将继续增加，但除非经济出现重大转变，否则我们预计未来五年还是不会出现买方市场。对购房者来说，2019年的购房成本会更高，尤其是市场需求最大的入门级房产。买家需要适应更高的利率和价格。
2019年对买家来说如何？
随着抵押贷款利率和房价的上升，2019年买房将变得更加昂贵。那些能够留在市场上的买家会发现，由于越来越多的买家被高价拒之门外，竞争相对不会那么激烈，而另一面，他们又会在担心价格变得更贵之前更迫切地想要出手。
尽管待售房屋数量正在增加，这对购房者来说是一个改善，但新库存主要集中在中高端价位，而不是入门级。不断上升的抵押贷款利率和房价将使大量新库存超出他们的预算，这对于首次购房者而言尤其困难。
2019年对卖家来说如何？
尽管明年仍然是一个卖方市场，但这与过去几年有所不同。房价高于中值的卖家或许会发现，他们需要更长时间来卖出自己房子，也可能得提供降价或其他优惠措施。随着市场需求的减少，竞购战和多次出价将会减少。
然而，由于大多数市场的库存预计仍将有限，价格有竞争力的卖家仍能获得可观的利润，但价格不会像前几年那样大幅上涨。
2019年的四个住房趋势
1. 库存持续小幅增长，将有更多高价待售房
2017年冬天，美国房屋库存降至有记录以来的最低水平，此后在2018年10月份回升。2019年，全美房屋库存增幅将保持在7%以下的低位。
在大多数市场，上市房屋或新建房屋的数量将略微增加，而销售速度有所放缓，这有助于缓解库存短缺。尽管库存增加甚至房价上涨放缓，但预计2019年不会出现更广泛的销售增长。对买家来说，房市情况虽没有变得更糟，但在大多数市场也算不上有明显改善。
高价市场则是另一回事。库存增长主要来自市场上高端住宅的增长，明年美国主要都市圈的高端库存将出现更多增长，预计增幅最大的有：
加州的圣何塞-桑尼维尔-圣克拉拉（San Jose-Sunnyvale-Santa Clara, Calif.）
华盛顿州的西雅图-塔科马-贝尔维尤（Seattle-Tacoma- Bellevue, Wash.）
马萨诸塞州伍斯特市（Worcester, Mass.-Conn.）
马萨诸塞州的波士顿-剑桥市-牛顿市（Boston-Cambridge-Newton, Mass.-N.H.）
田纳西州的纳什维尔-戴维森-墨菲斯博罗-富兰克林（Nashville-Davidson– Murfreesboro–Franklin, Tenn. ）
这些地区的房屋库存在2019年可能出现两位数的增长。
2. 房屋销售温和下降的趋势将持续
2017年是十年来房屋销量最好的一年，2018年的销量出现温和的同比下降，并有可能延续到2019年，降幅为2.0%。尽管人们拥有房产的长期愿望依然强烈，尤其是在年轻的Z世代和千禧一代中，但房市上的挑战让购房变得困难，继续将首次购房者拒之门外。
3. 千禧一代成购房主要群体
千禧一代明年仍将是最大的购房者群体，占抵押贷款的45%，而婴儿潮一代和X一代的比例分别为17%和37%。尽管明年首次购房者仍面临困境，但更年长些的千禧一代买家将拥有更多中高档价位的选择。
展望未来，预计2020年将是千禧一代购房高峰年，届时这代人也已纷纷步入30岁。而随着住房需求的不断调整，千禧一代也可能在未来10年成为购房大军中的最大群体。
4. 税收计划仍是住房市场的一个不确定因素
2019年4月将是新税收计划实施以来纳税人首次办理所得税程序。对于大多数租房者来说，低税率和高标准扣除额等同于降低税负。对于房主来说，情况好坏参半。一部分人将受益于较低的税率和较高的标准扣除额，但也有许多人发现，有限的分项扣除额和个人免税意味着更高的税单。
尽管2017年的房屋销售是十多年来的最高水平，但2018年的销售情况在税收计划实施后立即开始下降。虽然许多因素影响着房屋销售，但如果没有购房激励措施，一些租房者可能会推迟购房。2019年市场将如何反应仍是房地产市场的一个未知数。
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