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◎作者：此木
◎来源：海外掘金（ID：gold1849），已获授权
中国大陆买家今年预测仍会抢购越来越多的海外房地产。
一方面房地产的投资话题变得比较敏感，甚至有政治阻力，而另一方面，中国对海外房产的兴趣依旧不减。
居外的一份年报显示，2017年中国大陆住宅及商业国际地产购买量创下历史新高，达到1197亿美元，较2016年的1014亿美元上升18.1%。
该报告补充说，自2010年以来，中国投资者购买的国际房地产总额超过4300亿美元。居外预计，今年中国大陆的商业和住宅地产投资将比去年增加3%~8%，使投资总额从1233亿美元升高到1293亿美元。
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据CNBC援引居外报道，中国人购买海外资产的一个重要驱动力是对货币贬值的担忧，大部分买主都认为到今年年底，人民币兑美元和其它主要货币会继续走低。
居外认为，在接下来一年中，中国海外房产投资会有一个相对缓慢但稳定的增长。对货币贬值的担忧是一个原因，但不是唯一的原因。
另一个原因是政府正在不动声响地放松资本管制。如果这样的话，相应地海外房产投资就会增长。资本管制目前仍然是一个主要的限制。一放松管制，中国人对海外资产的需求马上又涨起来了，为了支付这笔钱，他们要么是在国内贷款，要么是国外贷款，要么直接动用自己的资金。
因为大量的资金外流可能危及中国经济和人民币汇率，政府必须实施资本管制, 由此限制了2017年中国人的海外房地产投资。
然而整体而言，中国大公司或个人投资者对海外资产的需求是被压抑了的。
根据居外的询盘量数据，2018年中国买家最关心的国家分别是：泰国、美国、澳大利亚、加拿大和新西兰。
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来自中国的基础设施投资和房地产投资一直是其它国家的烫手山芋，比如新当选的政府马来西亚，它在被视为针对外国人的基建项目和私人住宅项目里，注入了许多不确定性，因为其中许多项目都来自中国大陆。
而新西兰政府为了提高住宅物业的可负担能力，直接禁止许多外国人购买现有住房。以前，美国投资者被认为推动了新西兰房地产价格的持续上扬，但近几年来中国买家的涌入使前者相形见绌。
为什么会这样担心呢？
他们可能认为，是中国大陆购房者才推动房价大肆上涨，导致本地人负担不起，并且许多中国人在当地各方面拥有越来越大的影响力。然而，一家中国房地产公司的内部人士坚称，来自世界第二大经济体的投资者被当作市场推力的焦点，为房价高涨买单，实在只是当了替罪羊。
居外首席执行官Carrie Law说，国际上主要城市房地产价格的飙升不应归咎于中国大陆买家，他们只是比一些本土买家更出风头。
对外国买家声讨最严厉的那些市场，房价高涨其实是许多因素的组合，通常包括过快的人口增长，限制新住房建设，低利率和低门槛的抵押贷款，以及快速上涨的价格。
“外国买家，尤其是中国买家（暴增），只是因为他们撞上了利率达到极低的节点，但是他们对全球市场的影响盖过低利率的影响，就容易被当作焦点。当然，其实是低利率导致价格上涨和市场过热，可负担性也就跟着降下来了。事实上，大城市的房价暴涨很大一部分是被当地投资者和贷款方推动的。”
居外称，当政策制定者需要引入更多投资时，他们可能会改变对中国大陆房地产投资的抵制立场。
过去两年，我们见证了一场密集的限制外国买家的风暴。
• 2016年6月，澳大利亚新南威尔士州——悉尼所在地——宣布外国住房买家税4%。
• 2016年7月，澳大利亚维多利亚州——墨尔本所在地——将外国住房买家税从3%提高到7%。
• 2016年7月，加拿大不列颠哥伦比亚州——温哥华所在地——宣布外国住房买家税15%。
• 2017年4月，加拿大安大略省——多伦多所在地——宣布非居民的外国买家税15% 。
• 2017年6月，澳大利亚的新南威尔士州外国买家税翻倍至8%。
• 2018年2月，加拿大不列颠哥伦比亚州把外国买家税从15%提高到20%。同时，如果不在加拿大纳税的产权所有者，加收0.5%的房产价值税（在2019年会增加至2%）。
• 2018年8月，新西兰政府法律禁止外国人购买现房。
加拿大两个最大的州，澳洲八个州和地区中间的六个，新西兰在过去两年里都增加了针对外国买家的税和限制。
未来两年，事情可能会反转。这些地方的政府都慢慢发现，外国人并不是推高本地房价的原因。根据居外最新的《外国买家限制报告》，在2018~2019 年，中国人喜爱的海外购房目的地会出台更少限制外国人买房的政策。
“利率上扬、市场放缓、国内抵押贷款限制，以及对全球经济增长的不确定性的担忧，使得许多地方的决策者正在重新评估他们对外国买家的立场。最后，他们可能发现还是宁愿有投资进入。”
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我们简单总结了一下澳大利亚、加拿大、英国和美国四个国家货币的走势，以及各个国家未来可能的对外国房产投资者的限制，以作参考。
• 澳大利亚
澳元兑人民币相比于去年的巅峰，目前下跌了7%。同时，美元兑人民币比起最近的低谷，上扬了超过8%。以澳元现有的货币优势，是增加中国买家需求的强有力的推手。
数据显示，在过去两个季度里，中国买家对澳洲房产的兴趣正在稳步增加，第一季度环比增加了10.1%，第二季度增加了4.4%。比起2016年中国买家在澳洲的大举进攻，这预示着一个更加持久的回暖过程正在形成。目前清楚的是，澳大利亚整体上还是不如美国更受中国投资者欢迎。
澳洲中央政府以及八个州和地区有六个在针对外国买家发布了限制措施之后，澳联储、财政部和一个议会调查都发现外国买家并不是造成房价上涨的原因，而且也很难阻止这个群体进入澳大利亚市场。仅仅给外国买家加税，反而给政府不用完善印花税和规划机制就能解决房价问题的错觉，事实上这两者才是房价高企的主要原因。
中国买家喜爱的地点分别是：墨尔本、悉尼、布里斯班、阿德莱德和黄金海岸，紧随其后的是堪培拉和珀斯。
• 加拿大
加元兑人民币比起今年三月时的低点，现在已经上涨了超过6%，但是仍低于去年的水平。尽管油价上涨一般会推动加元升值，但是涨幅不会太大。
加元升值空间不大，使得加拿大的房产相比于它的南方邻国美国更容易负担。
过去两年加拿大给外国买家设置了高门槛，但是2018~2019年则不太可能有新的限制措施或者新税。新的抵押贷款限制通过高价已经削弱了市场，抑制了买房主力军，即那些利用低利率买房或者投资的本地买家。
中国买家喜爱的地点包括：多伦多、蒙特利尔、温哥华、卡尔加里和渥太华。
• 英国
英镑兑人民币已经收复了大部分年初的失地，但相较于退欧公投时的情况，英镑的失地只恢复了10%。由于政治经济上的不确定性和相对平缓的价格，相比起以前，英国对中国投资者来说开始越来越像一个低价市场。
在英国，唯一可能限制外国买家的立法是针对俄罗斯的非法投资。退欧潜在的影响、目前萎靡的市场、伦敦买家对外国奢侈品的依赖以及英国人作为金融投资中心的骄傲，也会阻止英国人采取更多的限制措施。
英国最受欢迎的投资标的是：伦敦、曼彻斯特、利物浦、伯明翰和爱丁堡。
• 美国
美国是中国人房产投资最多、额度最大的海外市场，它也是投资者认为在未来几年里货币升值最多的国家，兑人民币尤其如此。相对低的货币汇率能够帮助像英国、澳大利亚和加拿大这样的国家看起来更加便宜。
在中国投资者眼里，美国有着最大、最自由和最多样的房产市场。它也几乎是任何重要投资项目的目的地。这就是为什么每年它都吸引了来自全球的巨额投资。
居外预测今年美国也不会有新的限制措施，除了可能立法阻止在重要的军事基地周围买房。美国的EB-5签证项目改革也是多年以来的一个热点话题。EB-5项目是美国移民局专门为投资者设立，通过在美投资，外国公民可以获得绿卡。当改变投资签证项目影响了移民，它就不是一个单纯的住房投资政策了。
中国人喜爱的投资目的地包括：西雅图、洛杉矶、纽约、休斯顿和奥兰多。
附：2018第二季度各地区房价指数
数据来源：Knight Frank Research
资料来源：
CNBC: Political resistance isn’t stopping Chinese investors from snapping up property around the world
https://www.cnbc.com/2018/09/07/china-investors-set-to-investment-more-in-overseas-property-investment.html
Realtrends: Popular Chinese Property Destinations To See Fewer Foreign Buyer Taxes
https://www.realtrends.com/blog/chinese-property-destinations-fewer-foreign-buyer-taxes/
Realtrends: Chinese International Property Investment Trends In Top Global Markets
https://www.realtrends.com/blog/chinese-international-property-investment-trends/
Business Insider: Chinese investors are inflating housing markets in the US, Canada, and Australia
https://www.businessinsider.com/china-investors-inflating-housing-markets-in-us-canada-australia-2018-6
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