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◎作者 | WeHome唯家
◎来源 | WeHome唯家（ID:wehome_io）已获授权
最 近，油价又要涨。
因为川普同学又双叒叕开始任性了。
如果原油价格涨回90美元一桶，对美国房价会有什么影响？对哪些地区的房价会有影响？
1 特朗普宣布退出伊核协议
5月8日，美国总统川普宣布美国将退出伊核协议，并计划重启对伊朗的制裁。
受此影响，目前原油市场处于高度紧张状态，油价周三暴涨3%之后，周四继续攀升。
上一次（2012年）美国制裁伊朗的时候，伊朗每天石油输出量下滑约100万桶，油价在此后一段时间内涨幅达到15%。
看上去，川普似乎在下一盘大棋。
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一年前，川普提出“美国能源优先计划”。强调发展美国的石油、天然气等传统能源产业，扩大能源出口。
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去年6月，川普突然宣布美国将退出巴黎气候协定。
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今年，国际能源署（EIA）预计美国石油日产量将创下1000万桶的最高纪录，产量将超过沙特和俄罗斯，成为全球第一大产油国。
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5月8日，川普在白宫发表讲话，宣布退出伊核协议，油价应声而涨。
寻求全球能源主导，巩固“石油美元”的地位，也许才是他最真实的目的。
话又说回来，川普总统的心思太难猜，我们也不打算猜他打算玩什么把戏。利益攸关，有两点是非常清楚的：
① 川普致力于让美国走能源发展路线，加大油气产能。如果油价大涨，美国就会大赚，牢固美元国际地位。简单粗暴，立竿见影。
② 作为石油和页岩气等能源充沛的德克萨斯州（石油产能占到全美20%），本来经济就在迅猛发展，特朗普这么搞无疑是让德州乐开了花。
Emmm，今天我们这篇文章就来聊聊德克萨斯，德州。
作为房产投资者，我们最关心的是，哪里人口和经济发展会更快，哪里的房市更有潜力。快速崛起的德州，是我们一定不能错过的地方。
2 德州铁三角同时也是黄金三角
NBA德州铁三角在中国圈粉非常多。达拉斯小牛、休斯顿火箭、圣安东尼奥马刺，强大到让所有对手颤抖。传说中“德州客场走一圈，不死也得掉层皮”，说的就是和这哥仨过招。
看着这三个青葱少年，真是满满的回忆呀~
有意思的是，这三支球队所在的城市，同时也构成了德州人口和经济崛起的黄金三角：达拉斯-沃斯堡都市圈，休斯顿都市圈，以及奥斯汀-圣安东尼奥都市圈。
3 德克萨斯，南部经济中心叫板加州
作为一个人口自由流动、商业自由发展的国家，美国独立后的二百多年里，经济中心其实一直在变迁。
最开始是波士顿，再是曾经作为首都的费城，然后随着伊利运河的开通，纽约快速成长为超级中心。
19世纪开始，芝加哥渐渐可以与纽约分庭抗礼；
而到了20世纪50年代，加州渐渐成为新的中心。
先是洛杉矶长成了美国第二大城市；
之后，旧金山湾区陡然暴起，成为全美乃至全世界科技创新中心，风头一时无两——未来能与加州争雄的，德州有很大的机会。
美国经济中心的变迁及其背后的原因，是一个很有趣的话题，可以单开一篇文章聊聊—— 呃，最近挖的坑，是不是有点多……
下面我们来看一看，为什么德州渐渐有了和加州掰一掰腕子的实力。
4德州要炸：人口和经济高速腾飞
老规矩，先来看人口数据。
2018年人口数量将达到2870万的德州，在美国仅次于加州，排名第二，但是，德州的人口年增长率目前加州的3倍（1.80% VS 0.61%）。
实际上，德州的人口，在近30年来一直保持着1.5%以上非常稳定的增速——得益于稳定的高增速和已经足够庞大的人口基数，德州人口增长的指数效应开始发威：
德州总人口 (From: World Population Review)
看这趋势，是要爆表的节奏？
人口是城市房产的基础支撑。这个观点，我们从各个角度、多个数据维度阐释过好多次。
而且，德州人口的年轻化趋势非常明显：
德州人口百岁图
德州30岁以下的年轻人比例占到43%，而加州是41%，纽约是39%。
“我没生在德州，但我要尽快来这里。”
美国年轻人对德州的感觉，大体上就是这句流行语传达出来的意思。
除了人口，再说说经济。
德州的GDP也同样仅次于加州，据最新统计世界500强总部有58家在德州，应该已经超越了纽约，成为美国第一大世界500强总部聚集州。
德州是靠能源和石油起家的，至今依然强势，石油产能占到全美近20%，而且非常符合美国新的发展战略，这在客观上会加速德州的崛起。当然，经过20世纪中期至今的发展，其产业多元化的格局已经形成，包括计算机技术、航空航天、生物化学等等。
三大都市圈中，达拉斯-沃斯堡都市圈（DFW）在多元化发展中做得是比较好的。相比于休斯顿强大却略显单一的超级能源体，达拉斯的抗风险能力要更强一些。
传统能源产业美孚石油，美国三大航空公司之一马尔克尔航空，以及包括德州仪器在内的20多家世界500强总部设在达拉斯。
DFW高科技人才数量占德州的48%，接近一半。DFW总人口约740万，占德州19%的人口却创造了31%的产值。由于强劲的经济增长和多样性产业格局，DFW都市圈大型制造产业以及大型企业拥有员工人数达到300万人，是全美失业率最低的都市圈之一。
从2012-2018这一轮经济上升期内，DFW城市经济增速高居全美第二。数十家大企业的全球总部或区域总部从外州迁入DFW，共计带来超过12万个新增高质量工作机会。2016年达拉斯就业增长率为4.1%，远高于全美平均水平1.4%。
5 德州为什么有这么强的吸引力
为什么德州对人口和企业会产生如此强劲的吸附力？主要原因很简单：
德州没有州税。
加州的州税最高达到了13.8%，为全美之最，再加上日益攀升的高房价，已经成为公司和个人越来越无法承受的双重负担。据美国第一大搬家公司United Van Lines统计，已经有超过50%年收入在5-15万之间的中产家庭选择离开加州。那么，这些人去了哪里呢？看到下面这张图就一目了然了：
来源：加州立法委员会
除了税收非常优惠，德州的商业、教育、医疗条件也很优秀，道路、机场等基础设施完善而且很新；此外，生活成本低廉、房价绝对值不高、居民幸福度高，也是吸引大量年轻人投奔德州的原因。
6 德州的房价仍会继续上涨
而且，好地段的房子被长期看好。
德州其实是不缺地的，但不缺地不代表不缺房子。目前，德州房屋的供应量是28年来最低水平。
另据 Real Estate Center 提供的最新数据，整个德州2018年2月份的建筑许可又下降了2.6%。而且，由于人口大量涌入，德州面临着土地成本上升而建筑工人严重不足的短期难解之局。尤其是，价格低于25万美元中位价格的实惠二手住宅，将越来越短缺。
几乎可以肯定的说，去年德州房价中位数上涨9％达到历史新高，主要原因就是房屋短缺。
简单总结，房价涨得快，是因为没有预料到人会来这么多。而因为人口集聚效应，好地段的房子，未来也只会越来越贵。
就拿达拉斯-沃斯堡都市圈来说，人口每年增长十好几万（2017年人口增量14.6万），很容易理解为什么那些交通便利、配套齐全的社区，房产增值情况会那么好——
沃斯堡南部某社区去年增值及市场热度（From Zillow）
当然，油价如果真的涨回90美元/桶，那么德州的房地产，无疑更是要加大油门，全速向前冲了。
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