美国3月房产数据报告 | 全美房价连续70个月上涨

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标普·核心逻辑·凯斯-席勒指数(S&P CoreLogic Case-Shiller Indices)数据显示,今年2月的房价比一年前上升6.3%,目前,全美房价已经连续70个月上涨。

HSH.com副总裁加姆宾格( Keith Gumbinger)说,美国买房越来越困难。

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西雅图、拉斯维加斯和旧金山的房价上涨幅度尤其明显,西雅图一年来房价上升12.7%,拉斯维加斯房价也上升11.6%。但房价爆炸性上涨却还没有阻止买主的热情,许多住宅一上市,很快就有人买走。

例如,西雅图的房屋今年2月在市场停留的平均时间只有29天。拉斯维加斯的房屋挂牌之后42天售出,而旧金山的房屋上市只要21天就能出手。

由于就业市场繁荣,经济增长稳定,工资也开始上升,房价上涨幅度预计不会在近期放缓。上市房屋数量少和旺盛的需求共同推动价格上涨。由于全美热门市场竞争激烈,高于要价的报价和竞价战相当常见。

抵押贷款利率也开始爬升,为许多房主进一步增加压力。30年抵押贷款利率去年上升半个百分点。根据房地美(Freddie Mac)的数据,4.47%的30年抵押贷款利率仍然低于历史平均水平。但那一利率如果超过5%,需求有可能放缓。

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|  美国3月新屋开工、营建许可均高于预期

最新公布数据显示,美国3月新屋开工环比增1.9%,低于预期2.5%;3月营建许可环比增长2.5%,高于预期0.0%:

  • 3月新屋开工 131.9万户,预期 126.7万户,前值由 123.6万户修正为 129.5万户。

  • 3月新屋开工环比 1.9%,预期 2.5%,前值由 -7%修正为 -3.3%。

  • 3月营建许可 135.4万户,预期 132.1万户,前值由 129.8万户 修正为 132.1万户。

  • 3月营建许可环比 2.5%,预期 0.0%,前值由 -5.7% 修正为 -4.1%。

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得益于多户家庭住宅开工数的反弹,美国3月新屋开工数高于预期,推动第一季度经济增长。

分房屋类型来看,占据新屋市场主体的独栋房屋开工数下降3.7%至86.7万户,该数据的疲软显示房屋市场正在放缓。

营建许可方面,独栋房屋的营建许可3月下降5.5%至84万,为2017年9月以来的最低水平。

3月,美国中西部地区的新屋开工率增长22.4% ,东北部上涨0.8% ,但南部和西部的开工率有所下降。

彭博援引周一公布的一份报告称,由于土地供应有限,木材价格上涨,衡量房屋建筑商信心的指标连续第四个月下降。但就劳动力场吃紧、财务状况改善、消费者购买大件商品的信心增强,都在支撑建筑业。 这意味着住房建设可能连续第二个季度为经济增长做出了贡献。

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|  新屋销售创四个月新高 房价接近历史最高

据美国商务部统计,美国3月新屋销售年化总数为69.40万户,创四个月新高,远超预期的63万户。2月前值由61.8万上修为66.7万户,1月前值由62.2万再次上修至64.4万户,今年前三个月的新屋销售年化总数,较去年同期增长了10.3%。

3月新屋销售环比增长4%,远超预期的增长1.9%,同比增长8.8%。2月前值由环比下跌0.6%修正为增长3.6%,1月前值修正为环比持平。在修正前,去年12月到今年2月,美国新屋销售曾连续三个月下滑,创2014年一季度以来首次,修正也表明数据存在大幅波动空间。

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(上图来自华尔街见闻数据频道)

3月全美新屋销售增长,主要得益于西部地区的销售量环比跳涨28.3%,至年化总数22.2万户,创2006年12月以来最高增速。南部地区销量环比涨0.8%,东北部和中西部地区分别跌54.8%和2.4%,与3月成屋销售的地区数据走势正好相反。

3月新屋销售价格中位数为33.72万美元,同比涨4.8%,接近历史最高水平。据房地美统计,3月美国30年期常规固定房贷利率均值为4.44%,连续第六个月增长,接近2013年12月的最高值4.46%,也高于2017全年的平均值3.99%。相比之下,美国年化薪资涨幅低于3%。

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(上图来自金融博客Zerohedge)

经季调后,3月美国市场待售新屋为30.5万户,环比持平,总量与2月同创2009年3月以来最高,但新屋库存始终低于2006年房市泡沫破裂前的峰值。按目前速度,新屋库存售罄需5.2个月,小于2月前值的5.4个月。一般来说,6个月出清代表健康的供求平衡状态。

全美地产经济商协会(NAR)周一数据显示,美国3月成屋销售年化环比增长1.1%,扭转了去年12月到今年1月的连跌趋势,销售总数创去年11月以来最高。

其中,东北部和中西部地区成屋销售增速最快,分别为6.3%和5.7%,2月曾销售活动强劲的南部和西部地区,在3月分别跌0.4%和3.1%,但各地区中位数房价均同比上扬。

|  成屋销售连涨两个月 房价增速已超薪资涨幅一倍

据全美地产经纪商协会(NAR)统计,美国3月成屋销售总数年化环比增长1.1%,高于预期的增长0.2%,但逊于2月前值的增幅3%。1月时成屋销售曾环比骤降3.2%,去年12月也环比下降。

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(上图来自华尔街见闻数据频道)

3月美国成屋销售总数为年化560万户,好于预期的555万户,创去年11月以来最高(572万户),2月前值未修正为554万户。3月数据同比下降1.2%,1月曾同比降4.8%,创2014年8月以来最大同比跌幅。

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(上图来自金融博客Zerohedge)

当月的成屋房价中位数为25.04万美元,同比增长5.8%,连续第73个月同比上扬。金融博客Zerohedge指出,美国成屋房价增速已是薪资增速的一倍。房屋供给的年化速率已经连降了34个月,3月待售成屋库存虽环比涨5.7%,至167万户,同比仍下跌7.2%。

按目前速度,现有库存在3.6个月内售磬,大于年初的3.4个月,低于去年的3.8个月。维持健康的供需平衡需要6-7个月的房屋库存,现代表美国成屋市场供小于求,特别是低端市场供给紧张。

美国东北部和中西部地区成屋销售增速最快,分别为6.3%和5.7%,扭转了2月的恶劣天气影响。上个月销售活动强劲的南部和西部地区分别跌0.4%和3.1%,但各地区中位数房价均同比上扬。

另据房地美(Freddie Mac)统计,上周的美国30年期常规固定房贷利率均值为4.44%,连续第六个月增长,是2013年12月(4.46%)以来最高,也高于2017全年的平均值3.99%。

由于库存短缺、房价和房贷利率同步走高,首套房购买者的热情受到明显打压。首次置业者在3月销售中占比30%,略高于2月前值的29%,但较去年同期的32%下滑,2017全年比例为34%。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示,美国3月成屋销售户数连续第二个月上升,除了天气转暖影响,也由于担忧房价和按揭利率进一步上涨,令部分之前迟疑的买家涌入市场。新增待售库存数改善,代表此前的下降趋势可能正在触底,但按揭利率上涨,将抑制部分想换房的家庭需求。

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