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◎作者 | 黄永明
◎来源 | 海外掘金（ID：gold1849）已获授权
美国最大的房地产经纪公司Keller Williams的创始人盖瑞·凯勒（Chris Goff）曾说，金钱生活在恐惧的另一端。
他把获取财富的过程比喻成渡过一条宽广且水流湍急的大河。在过河之前，你的内心充满恐惧。而当你到了河的另一边，回头看去的时候，会发现那条河也不过如此。只有渡过了河的人才会有这种体验。
房地产投资专家克里斯·高夫（Chris Goff）在他的教学班上，给我们这些坐在台下的学员提了一个问题：有五只青蛙坐在河岸上，三只想往水里跳……
问：现在岸上有几只青蛙？
答案是五只。
仅仅“想”是不够的，没有行动就没有变化。他用这样的一个比方来告诉我们房地产投资这件事上行动的重要性。
如果说这两位专家的话可以总结为面对房地产投资时的两条忠告——克服恐惧和立即行动，那么我认为，对于中国的在美投资者来说，还应该有第三条忠告：忘掉你在中国谈到房地产投资时的思维方式。
1
每当要跟中国的朋友提及房地产投资的时候，我几乎总能猜到他/她的第一反应——“你是说在美国买房吗？”
中国人普遍思维中，房地产投资与买房是划等号的。这种现象存在，有很充分的理由，那就是——中国的房地产市场把大家训练成了这样。
一方面，过去近20年里，你只要买到房，就能几倍甚至十几倍地获利。另一方面，中国的房地产市场其实也不允许投资者玩出多少别的花样。
然而，在美国的市场上，如果你还这样想，那就太过自我设限了。毫不夸张地说，美国房地产投资的玩法起码有中国的20倍之多。
我随手举一个例子吧。我想它会是大部分中国人闻所未闻的——
美国的地方政府每年向屋主征收房产税，它们依靠这些税收来支持当地的警察、消防、学校、修路的开销。然而，并不是每个人都会按时缴纳房产税。有的人因为遇到了经济上的困难，或是仅仅因为不知道有这么一笔税（比如不知道自己继承了一套房产），就使得他们“被”欠税。
这个时候，政府会要求他们补缴税款，并支付罚金，但是很多人仍然交不上。从政府的角度来说，罚款不是目的，只要税款收不上来，那它就影响政府的正常运转。
这个时候政府会怎么做呢？
美国政府会在这些房产上加上一个负担，叫留置权（lien），然后公开把这些留置权拍卖给投资者，并承诺给投资者一个高额的回报，年回报率从百分之十几到百分之三十几不等。
这样一来，政府从投资者手上拿到了钱，而房主有一定的“赎回期”，如果他们在赎回期内把债还了，那政府就会拿这些钱来支付投资者的本金和利息。如果房主没有赎回，那么房产就会被拍卖，然后用于还债，投资者也会拿到他的本金和收益。
这是我对这个过程高度简化的一个描述。不同的州的具体做法差异很大，比如有一部分州不是拍卖留置权，而是拍卖屋契（deed）。
我们这里不陷入细节，我想表达的核心意思是，这种在中国完全不存在的操作，催生了大量的投资机会。其中的策略非常多，有一些策略的聪明程度令人拍案叫绝。其中甚至还区分出了一级市场和二级市场。
2
如果我问你，房地产投资的方式有哪些，你肯定能说上来两种：买个房子等它升值，或者把买了的房子租出去。
这两种方式在美国都有，但是，如果你去房地产投资的会议或者俱乐部，你会发现，大家普遍关心的并不是这两种方式。
如果我说这两种在中国的主流方式在美国是非主流，这可能有点夸张，但说它们不是人们的第一第二选择，则肯定没毛病。以下我就来让各位拓宽知识面，具体聊聊美国人所关心的投资方式。
美国的房地产投资中有一种玩法叫“卖家融资”。也就是卖家充当了银行的角色，贷款给买家。加之美国房地产合同几乎全部能够转让（assign），这就产生了众多的可能性。卖家融资的结构方式有上百种之多。
美国的房地产投资还有第四种玩法，叫租赁/购买特权（lease option）。它的基本操作是这样的：合同约定，你可以短期（通常1-3年）租一套房子，租约期满时你可以选择把这个房子买下来或是不买下来；如果你选择买下来，那么房主是一定要卖的，此时的选择权不在房主。
这是它的基本含义，由此延伸出去，有很多鲜为人知的操作，能够让投资者在短期内迅速获利。而且他们往往不需要或者只需要很少的本钱，因而这也被称为“用别人的钱做房地产投资”。
上述介绍的后两种玩法，才是美国的房地产投资者最为关心的。通过这些方法积累几百万美元财富的人在美国也比比皆是。
3
上面说得比较简单，接下来我举个具体的例子。
我在休斯顿认识了一个菲律宾人，他的室友是个古巴人。七年前，这位古巴兄弟刚到美国的时候，穷得只剩下一条裤子，连手提行李都没有。
一年前，他的每张信用卡都还欠着债。而现在，他每个月有3000美元的收入，生意还越做越大，现在正邀请菲律宾朋友加入，和他一起做。
他是怎么做到的？这是一个价值一千美元的秘密：一些懂行的人会收你1000到1500美元学费来教给你。今天我就在这儿把他的小魔术免费破解给你看。
从最基本的意义上来讲，他的操作是“卖家融资”下的一种巧妙的策略。
在这位古巴人的一个实际操作中，他首先找到欠了房贷的屋主，与其签了个购买合同，把屋主从债务中解放出来，然后将这个房子以卖家融资的方式售卖给一个买家，第三步就是让他去银行做再融资。
这样一来，房子原先的房主避免了丧失赎回权（foreclosure）和信用记录受损的结果，古巴兄弟的买家——一名信用分不高、在银行难以贷到款的墨西哥人——有了房子住，而且可以预期将来这栋房子将属于自己。而对于古巴兄弟来说，他在短短的十几天里，就挣到了5000美元，并且每个月还会由此产生几百美元的被动收入。
这位古巴兄弟很聪明，他的策略很聪明，跟这一样聪明的策略还有很多。而最关键的是，在这样一个交易过程中，所有人都是赢家。
多年之前，那本畅销书《穷爸爸，富爸爸》告诉我们，被动收入就是你不需要很投入地工作就能获得的收入。也就是我们今天流行语中说的“躺着挣钱”。
（让大家温习一下当年的这本神书）
这位古巴兄弟做到了。而房地产投资是最容易做到的投资领域。
不过，如果你要踏上这条船，首先需要做的是——克服恐惧、立即行动，以及忘掉你在中国投资房产时的那些思维定势。
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