◎作者 | 曼谷邮报
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泰国将在 5月推出《新租赁法》，对于租金、保证金、租期终止通知以及公共设施费的明确规定将规范泰国公寓租赁市场。
早在今年二月，泰国《皇室公报》（Royal Gazette）的一则通告引起了许多人的担忧，包括遍布全泰国各地的租赁公寓业主、开发商和租赁运营商。当时的通告预告泰国政府将颁布一项法律，从5月1日起计划将住宅租赁转变为合同管制业务。
虽然这部泰国《新租赁法》主旨在于保护租户，以免遭受不合理的租赁条款，但是业主们担心，《新租赁法》在促成租赁协议上会带来更多谈判成本。开发商们也担心泰国实施《新租赁法》，可能会吓跑想购买公寓用来出租的投资者们。
仲量联行泰国分公司研究部认为《新租赁法》只会影响部分个体投资者机构，比如那些将整栋甚至多栋多户单元（5户起）分别租赁的投资人会面临更高的租赁成本。 当然，《新租赁法》所涵盖的物业类型不仅限于公寓，还包括出租供居住使用的房屋和其他类型的房产；但不包括宿舍和旅馆，因为这后两种均受其他的泰国法律约束。
在新法律提出的许多条款和限制中，仲量联行（JLL）研究部认真解读了《新租赁法》，提醒公寓出租者应该注意以下三点：
1、房东不得索取超过一个月的押金和一个月的保证金
押金作为租户在缴纳租金、房屋损坏以及未支付水电费方面的责任担保。目前，出租人通常要求租户支付定金和保证金，金额分别相当于两个月的租金和一个月的租金。
一个月的按金应足以保证出租人能在租赁合同结束时收到最后一个月的租金。然而，在有些情况下，租户无法支付超过一个月的租金，或有些租户在租赁合同期满后未能如期迁出，但这种情况比较少见。
2、出租人有权在合同期满前终止租赁合同，但必须提前在预计的终止日期前至少30天告知租户
新租赁法应该更清楚地向出租人说明，他们有些人误认为出租人无权在租赁期满前终止合同，如果提前终止租赁合同，将会没收租金和押金。
《新租赁法》对泰国房地产业的影响
对于租户来说，新法律的目的是为他们提供更多保护，从而有助于他们放心地做出租赁决定和加快交易过程。
预计该租赁法不会吓跑那些正准备在泰国购买房产以获得租金回报的投资者。另一方面，投资者更应该感到安慰的是，租赁安排的最终指南将会出台。
由于租户将受到更多保护，出租人将采取更加谨慎的方法来筛选潜在租户以及介绍租户的代理人。
业主和物业管理人员都需要了解租赁法律的变化，因为共同业主和租户通常都会向物业管理人员提出疑问。尽管如此，必须明确指出的是，物业管理人员都不负责租赁管理，而是物业所有人与其有关租户之间的租赁合同起作用。如果对新租赁法或租赁协议有任何疑问，最好的方法是聘请或咨询合格的律师事务所。
3. 业主不得规定超过公用事业机构设定的水电收费标准
这一条新规定应该最受租户的欢迎，特别是许多经营者自行设定公寓公共设施收费标准，而导致房东不同，所交的水电费有差异。在大多数共管公寓楼和一些公寓中，如果水表不是由公共事业机构直接提供的，公共设施收费标准可以根据共同所有人和法人委员会之间的协议来确定。新的监管条款应有助于提高租户在支付公共设施使用费上的透明度。
还有许多其他限制或条款可能会使出租人担心，但仲量联行更倾向于让法律专家来讨论这些规定。例如，新法律将要求出租人在合同中清楚描述允许出租人终止协议的各种重大违约情形。
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