【12月22日·周六】年度海外房展
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◎本文作者：阿文
◎本文来源：Amy姐的跨境金融圈（ID：chinashintay）已获授权
我说个事你别笑。
我所在的广州越秀，同样九十年代的楼，住宅单价8万左右，因为这里有广州最好的小学—东风东小学。
不过，和其相挨不过百米的写字楼，单价仅1万出头。。。
△个人交易二手“工商盘”税务申报表
不是说好的区位决定房价么？
同样的区位，同样的交通，同样的楼龄，
为什么一街之隔的住宅价格就是商业的8倍？
不是说好的房产抗通胀么？
广州一碗牛腩面已经从10块涨到20块，
为什么九十年代末开盘1万多的写字楼，13年卖出还是1万多，到18年还是1万多，价格纹丝不动？
如果说这是单个楼盘现象，我们看广州CBD珠江新城：
整个珠江新城，住宅价格在10万以上，而商业也就是3万多。
更为重要的是，商业写字楼是不限购，住宅是限购的。
换句话讲，任何人只要有钱都可以无限制地购买商业地产。
一边是无限制随便买的商业写字楼，一边是层层设防的住宅，
就这样，同地段住宅价格依然是商业价格的3倍有余。。。
炒房团们为什么不去炒商业写字楼？是什么力量让炒房团望而却步？
1
炒不动的“工商盘”
不是炒房团不想炒工商盘，是不敢炒。
主要原因就一个：税！
以2017年广州为例，看交易量，
在一手房供应阶段，住宅和“工商盘”的比例是2:1（住宅是7.6万套，商业加办公是3.8万套）
△图：2017年商品房批准预售信息
但到了二手房阶段，住宅和“工商盘”的比例是20:1（二手住宅交易是14万套，商业加办公是7000套）。
△图：2017年广州存量房交易信息
为什么一手交易环节住宅和“工商盘”的比例是2:1，
可是到了二手流通市场，住宅和“工商盘”的交易比例是20:1？
是住宅交易量暴涨？还是“工商盘”交易量骤然萎缩？
你可知“工商盘”7000套的成交是什么概念？
就是平均每月600套！
考虑到广州有11个区，每个区，日均2套的交易量。
要知道广州是一个人口2000万人的一线城市，也是全国最集中的批发市场所在地！就是这样一个商业立市的城市，每个区的“工商盘”日均成交也只有区区的2套。。。
“工商盘”到了二手交易市场，成交量萎缩得完全不成比例！！！
Why？
2
“工商盘”交易成本
一句话，高昂的流通环节税率，杀死了“工商盘”的交易。
以现在个人交易“工商盘”来说，
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土地增值税：增值部分*30%~60%，或核定交易价*5%左右
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增值税、城建税等：增值部分*5.5%
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个人所得税：增值部分*20%，或核定交易价*1.5%；
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买方契税=交易价*3%……
△个人交易二手“工商盘”税务申报表
交易一次，增值部分被七七八八税掉了9成。
本来要买一只羊，到手只剩一把羊毛。
敢涨嘛，完全不敢涨啊。。。
以著名的让人闻风就丧胆的土地增值税讲，
目前征收“土地增值税”的物业类型，主要是：
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商业：商铺、写字楼
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工业：厂房
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住宅：一手开发商，非普通住宅
除二手普通住宅外，工商盘全覆盖，
阶梯征，最高竟达60%。
△土地增值税税率
高到令人发指，堪称中国奇观之一。
3
后果
高税率和累进税率，本意是为了抑制投机，
但是结果呢，你越是想征重税，反而越是收不上税。
上有政策，下有对策。
买卖商铺要收重税，我就干脆不买卖所有权，我买卖的是一个租约，一个几十年的租约。你所看到的批发市场档口的买卖，绝大部分买卖的就是这个租约。
但只买租约也有各种问题，
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租约不能贷款，资金效率不高；
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租约的转让容易产生大房东和二房东三房东的纠纷；
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承租方无法改建房屋。
最终的结果是，
几十年过去，商业街一个一个的破败了。你卖衣服的不改建，不能变成整容医院，不能变成幼儿园啊。。。。
不但商业的价值白白耗损掉了，
而且，压根税就收不上啊。
2017年我们土地增值税征了4900亿。4900亿是个什么概念，刚好等于契税的征收金额。契税是按成交金额的3%收取。
换句话，你不要看土地增值税表面税率那么高，最终的征收结果，就是交易金额的3%。这3%还绝大部分是房地产企业一手房上市的时候交的。
大量的工业、商业、办公住宅，大家就压根不交易。国家根本就收不上税。60%的税率，3%都收不到。
你把土地增值税放到股票市场就更容易理解。如果股市也像房地产一样，征“股票增值税”。
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炒股收益50%以内，收30%的税；
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收益50%-100%，收40%的税；
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收益100%-200%，收50%的税；
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收益200%以上收60%的税。
如果是这样的股市，那还会有谁去炒股？
美国政府收20%的资本利得税，就把我们股神巴菲特逼成长期投资者。不是价值投资就要拿着股票长期不动，而是20%的资本利得税，几个回合就把你的收益收割光了。
所以高额的土地增值税，只会有一个后果：杀死交易。
没有交易，资源就无法再优化配置。我们看到的是一个个街区的老去、破败。
4
工商盘的变局：闸门
12月5日，国税总局答复政协《关于盘活低效用地支持实体经济发展的提案》，明确提出，要统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策。
现有的税收政策是轻保有，重交易。
交易环节最高70%的土地增值税，是任何价值创造活动所承受不起的。
一个商铺你苦心积虑，请最好的设计师进行改造，用最好的装修材料，夜以继日呆在工地监工，求爷爷告奶奶找最好的租户，在你数年的悉心栽培下，它的价值从100万涨到1000万。
但当你想卖出去，发觉最后到手只有300万。你的劳动成果大头却被消无声息地征走了，何以服人啊。。。。
无怪乎，到二手环节，“工商盘”交易量缩小到十分之一。哥哥，没人愿意卖啊！！
正确的做法应该是：轻交易，重保有。
如果能把土增税的税率也缩到10%，综合税负7%，那将迎来“工商盘”的井喷行情。
“工商盘”价格重估，资产保有税大幅增长
“工商盘”交易井喷，交易税也大幅上涨
国家和个人共赢！降税最迷人之处在于：没有输家！
在全球范围内，征收土地增值税的也仅有中国大陆、台湾地区、韩国和意大利。连发明土地增值税的鼻祖德国，自己也都废止了。大家都是聪明人，全球大势滔滔啊。。。。
相同区位地段，“工商盘”价格便宜3倍，看似波澜不惊的价格，底下早已暗流汹涌。
只要土增税闸门一拔，价格和成交量必定一飞冲天。
5
REITs：油门
如果说土增税是“工商盘”的闸门，那房地产信托基金REITs就是“工商盘”的油门。
前段时间号称拥有15645套房的最牛香港房祖宗刷爆朋友圈，这个房祖宗实际上就是一个REITs基金。
在国外成熟市场“工商盘”的最大买家是谁？
你没猜错，就是REITs。
REITs的实质，是集合散户资金，去买有稳定现金流的“工商盘”。REITs的分红就是“工商盘”的租金。
对于散户来讲，一年能有4%的回报就不错了，REITs的本质是赚取散户资金的息差。
美国到2016年底，REITs的市值已经达到1万亿美金。
△各国REITs数量及市值（截至2016年底）
在广州有好多些商业物业，就是由REITs持有，例如越秀地产的城建大厦、财富广场、维多利广场、国金中心等。
△越秀房地产投资信托基金
在国内可以吸纳散户的公募REITs还未推出，上面越秀地产是通过在香港发行REITs。
但在证监会系统 2018 年工作会议上，证监会表示将研究出台公募 REITs相关业务细则。相关业内人士推测最有可能在住房租赁领域率先推出。
如果公募REITs推出，以大陆居民汹涌的购买力，足以荡平任何一个“工商盘”的交易洼地。。。
我已经看到了，一个万亿级别的商业地产机会已在酝酿，在聚集，在咆哮，在奔腾，就等那闸门的开启。不知道你是否也感受到？
本文作者Amy姐，入于会计师事务所，兴于券商投行。拆过红筹，做过并购。现帮移民的朋友打理家族资产，做跨境投资。
感谢Amy姐的跨境金融圈（ID：chinashintay）授权转载本条内容。
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