新税改太难懂？Zillow 派出政策分析专家为你答疑解惑！

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伴随新税法的出台，很多实行多年的联邦住房税收优惠政策都发生了变化，比如原先的税法允许在特定的某一年内减免所有地方房产税，以及原先房主报税时可享受的 100 万美元按揭利息抵扣上限。尽管我们尚未完全了解和认识到此次税法改革将带来的全部影响及地域差别，我们依然可以就税改对住房市场、房主和住房所有权产生的影响及相关问题做解答和分析，希望可以为对此有困惑的朋友们提供一些参考和帮助。

在本文中，我们将会对之前搜集的一些税法改革相关的问题给出回答。请注意，由于美国各地法律和个人情况均有不同，人们受新法案影响的程度也有所不同。随着更多问题的出现，我们也会不断更新这个问答列表，尽可能提供客观且有数据支持的解答。

问题列表

总体而言，此次税改后激励购房的措施增加了还是减少了？

标准抵扣加倍将对按揭利息抵扣政策产生何种影响？

资本利得税豁免政策的存续对房产业主意味着什么？

新增针对州和地方的收入和房产税费（SALT）的 1 万美元抵扣限制对房产业主有哪些影响？

新的按揭利息抵扣上限对目前的房产业主有哪些影响？

取消房屋净值贷款抵扣利息是否会影响住房自有率？

新立法对第二套/度假房产业主有何影响？

为什么这项新法案使昂贵的高税收地区的房产业主/纳税人感受到更多压力？

其他更以企业为重点的税收政策，如低收入住房税抵免政策 (LIHTC) 情况如何？法规修订会影响这些政策吗？

总体而言，此次税改后激励购房的措施增加了还是减少了？

这项改革确实取消了一些联邦政府对房主的优惠政策。如此一来，更多的家庭会放弃原先使用的列举抵扣（itemized deduction），转而选择标准抵扣（standard deduction）确保获得更多的税收减免。使用标准抵扣意味着：一位潜在的房屋买家在房子、汽艇或者度假上多消费的 5000 美元在报税时没有差异 [1]。

[1] 对于房屋买家来说，原先的列举扣除包含了针对抵押贷款所付的利息的抵扣优惠，因此在总支出一定的前提下，购房支出更多也能享受更多的报税抵扣。

换句话说，税改后纳税人失去了原先可以享受到的购房按揭利息抵扣优惠。因此，很多人会在一开始就减少房屋上的花费来减少支出。从这个角度来说，税改在一定程度上会打击人们的购房热情。

但另一方面，人们最终决定是否买房会受到诸多因素的影响，而不仅仅是一张税收账单。税改涉及的住房专项条款很少，因此并不会给未来的住房市场带来很大变化。更确切地说，无论现在还是将来，住房市场的健康状况都是取决于能够用于租房或买房的可支配收入。如果人们缴纳的税更少，可支配收入更多，他们会更倾向于买房。反之，人们会倾向于租房。沿着这个思路，我们可以观望目前税改措施带来的短期影响会如何被抵消。人们可能会根据明年的税后收入来决定是否要买房，也可能会因为预期会缴纳更多的税而有所顾虑。

标准抵扣加倍会对按揭利息抵扣产生什么样的影响？

标准抵扣加倍将会对选择按揭利息抵扣的房主数量产生巨大的影响。基于税改已经限制或缩减了一些列举抵扣的项目，当标准抵扣额度提高后，很多纳税人会发现选择列举抵扣不再有利。我们介绍新的按揭利息抵扣限额时曾介绍过：现行税法下，Zillow 计算出约 44% 的美国家庭选择列举抵扣（按揭利息抵扣是其中一项）更划算。而根据新税法，全美只有 14.4% 的房屋选择列举抵扣更划算。

最终，税法中所有新条款的组合将决定纳税者缴税增多还是减少，但是标准抵扣和州及地方税（SALT-State and Local Tax deductions）抵扣的变化会影响一部分人的消费选择。如果退税额不再受支出类别影响，一些房屋买家可能会减少抵押贷款。

资本利得税豁免政策的变更对房主意味着什么？

根据《Zillow 2017 消费者住房趋势报告》，约 10% 的房屋卖家在售出的房屋中居住了 2 到 5 年。而之前的税改提案将资本利得税豁免要求的居住年限从“（以售房时间为基准）在过去 5 年中至少居住 2 年”提高到“过去 8 年至少居住 5 年”。如果实行该提案，居住时长没有达到要求的潜在卖家可能因为要缴纳较高的资本利得税，而选择继续持有房产。

在目前待售房屋数量已经很低的前提下，潜在卖家的顾虑会进一步降低库存数量。如果该政策保持现状，卖家更容易达到豁免要求，可以更自由地出售房屋，没有巨额税收的压力。

新增针对州和地方的收入税和房产税费的 1 万美元抵扣限制（SALT）对房主有哪些影响？

新的州及地方税抵扣限制会影响每年缴纳州和地方税超过 1 万美元的家庭。[2] 一方面，这些纳税人如果继续选择列举抵扣，他们的税收减免将会减少。然而，相较于该法案的先前版本，最终版本规定这些抵扣（SALT deductions）仍可使用，即便受到一定限制，也可能会成为纳税人选择列举抵扣的决定性因素。对来自房价较低但税收较高的地区的人来说（比如纽约上州、新泽西州南部和加州内陆），州及地方税的抵扣是他们选择列举抵扣的主要原因。

[2] 州及地方税抵扣（SALT deductions）也是包含在列举抵扣中的一项。

新的按揭利息抵扣上限（75 万美元）对目前的房主有哪些影响？

在 2017 年 12 月 15 日前完成交易的房主仍可享受 100 万美元按揭利息抵扣限额。因此，这些房主的报税抵扣额度不会受到直接影响。目前很多预测表明，调整抵扣额度会限制一部分买家的购买力，从而减缓高价热门市场的房价增长。这项举措有可能会降低长期持有房产的房主对最终售房收益的预期。[3]

[3] 持有时间超过一年即为长期持有。

取消房屋净值贷款利息抵扣是否会影响住房持有率？

人们做出住房决策以及租房和买房之间的过渡决策时受诸多因素的影响。在这些因素中，房屋净值贷款（home equity loans）利息抵扣并不是最重要的。[4] 虽然税改中的这项变更确实减少了一些购房激励措施，但仅仅这项条款不会对住房持有率（homeownership rates）有很大影响。

相比之下，个人和经济因素对于住房持有率的影响更大。通常，房屋净值贷款利息抵扣主要在为房屋翻修提供资金和降低成本方面有重要作用。取消该抵扣可能导致房主忽视或推迟重要的维修和保养项目，特别是那些花费较高的项目。如此一来，对现有住房投资不足，可能使拥有很多老旧住宅的社区更难进行翻新。

[4] 房屋净值贷款：借款人以自己住房的净值（房产估值减去房贷债务余额）作为抵押或担保获得的贷款。

新税法对二套房 / 度假房的房主们有何影响？

尽管最终法案确认了二套房仍可享受按揭利息抵扣优惠，但由于其他原因，购买二套房的买家享受的优惠比首套房买家要少。拥有二套房的纳税人可能按揭贷款数额更高，因此对他们选择列举抵扣更划算，但同时也更容易达到调整后的按揭利息抵扣限额（75 万美元）。再加上 1 万美元的房产税减免上限，有多处房产的房主在新税法下最终缴税更多。

为什么新税法下昂贵的高税率地区的房主/纳税人面临的压力更大？

假设有两位相对富裕的房主，他们的年收入位列美国所有人口收入的前三分之一，且名下房产的价值也属于他们居住地区前三分之一的区间。其中一位住在昂贵的纽约地区，另一位住在生活成本相对较低的罗利（北卡罗来纳州）。

纽约

住在纽约的家庭全部年收入为 15.53 万美元，缴纳 11,947 美元的州所得税。其房价中值为 79.01 万美元，每年缴纳约 11,452 美元的房产税。所以这个家庭每年缴纳收入税和房产税共计约 23,399 万美元。

罗利

住在罗利的家庭年收入略少一些，约为 13.24 万美元；他们的房产价值略低，为 40.56 万美元。但相较之下他们需要缴纳的税费也少得多：大约每年缴纳 6,751 美元的州所得税和 3,491 美元的房产税，总计 10,242 万美元。

在旧税法下，这两位房主可以抵扣全部的州所得税和房产税，但是新的立法规定他们可以抵扣的限额为1 万美元。在罗利的房主几乎不会受到影响，不能抵扣的部分仅为 242 美元。但是在纽约的房主则失去了超过 13,000 美元的退税额度。因此在税率较低且房价温和的市场，目前的房主可能不会感觉到很大的差别。但在房价高昂且税率较高的地区，纳税人会发现 2017 年和 2018 年报税时可以享受的抵扣额度变化非常大。

其他针对企业的税收政策，比如低收入住房税抵免政策（LIHTC）的情况如何？法规修订会影响这些政策吗？

新立法将低收入住房税抵免政策（LIHTC）原样保留，但将企业税率从 35% 降至 21%，这可能会降低 LIHTC 抵免政策的吸引力。LIHTC 是一个很复杂的项目，但简言之，它允许企业购买税收抵免额以降低实际税率（effective tax rates），开发商可以用其中的收益为经济型房屋的建设进行融资。在新的企业税率下，一些企业和投资者可能会发现，他们为降低实际税率而购买的抵免额的价值低于过去。抵免额的吸引力下降可能会导致企业减少购买，从而可能减少新建经济型房屋的数量。