房地产合同的一些理论知识

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  关于什么是合同,相信大家也都知道,简单地讲就是一个书面的约束,为了是双方去履行一个目的,空口无凭,立下一个字句等等,但看起来简单的合同也是很复杂的。

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(一)合同多是表达出来的,但也可以是暗示的(IMPLIED)
   多数情况下,合同是书面或口头表达出来的,但很多合同虽然没有写在纸上或用其他的方式表达出来,甚至一方不知道的情况下,也是有效的合同,这对于房地产经纪人来说是很重要的,千万不要认为只有写出来或说出来才是有效的合同。

   举例说明,一个买主问一个经纪人朋友关于一栋房子的看法,经纪人一同给这位买主看了这栋房子,经纪人认为房子没有问题,买主就买了(没有找经纪人,自己从卖主买的),过了一段时间,发现房子有很大的问题,这位买主就去告这位经纪人朋友,经纪人辩护自己说自己没有与买主签订任何协议,不对买主负责。但最后,法院裁定经纪人失误,因为经纪人的行动上是与买主发生了雇用关系。但经纪人说,他并没有收费,法官说,雇用关系不一定要收费。这是对经纪人的深刻教训,要小心自己的言行。

(二)合同可以是双方约束(BILATERAL)的,也可以是单方约束(UNILATERAL)的

  比如买卖合同就是双方约束的,但是一个人在报纸上登广告,如果有人能找回他的狗,就支付500美元,这就是约束他自己,再有一个例子就是在买卖合同中的OPTION期间,也是单方约束的,即约束卖主。

(三)合同可以是无效(VOID)的,也可以半无效的(VOIDABLE)

   比如,一个合同中有非法的内容,就是无效的,这是容易理解的,但什么是半无效的呢?一般是看起来是有效的,但是经过进一步研究发现是无效的。比如,签约的一方看起来,岁数有30,但后来发现才17岁,没有到法定年龄,合同是无效的,还有卖主签约时,说自己是单身,但实际上是已婚,太太不同意出售,这个合同就是无效的为什么说是半无效呢?因为如果太太同意了,合同就生效了。但在法庭上是认为无效的。

(四)合同是有效的,但是无法强迫执行的(UNENFORCEABLE)

   这往往是指口头协议,因为没有书面的,两人谈好了合同,是有效的而且现实生活中最常见的就是口头合同不是书面合同,都是有效的合同,有人说口头合同无效是不对的,口头合同是有效的,一旦一方不履行时,无法强迫执行的,这就是法院不接受口头合同的原因。

  比如,一个经纪人劝买主说,你买了这栋房子之后,明年一定升值20%,如果不升值20%,我买下来,结果,买主听了买了下来,到明年,房价没有升值,去告这位经纪人,因为没有书面的合同,所以,法院不受理,因为没有办法强迫执行。

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