◎作者 | 宇庭
◎来源 | 海外掘金（ID：gold1849）已获授权
中国很多地方的楼市已经成为中国人出入最困难的市场之一。
因为根在中国，为了一个购房指标，有人在民政局排队离婚，有人风里来雨里去斗天斗地，有人怀揣五百万现金也只能蹲墙角……
但即使有了房票，也不自由。
丹东楼市还没炒熟就被限售两年，海南的“五年限售”冻结千亿资金，众多三四线城市纷纷排队跟上限售……
哪儿的楼市更难进，哪儿的楼市彻底锁死？难分伯仲。
赚钱不易，更好的资产配置可以分散风险，但即便放眼全球，能让中国投资者挥洒自如的地方也未见其多。
哪些国家的市场比中国更难进入？哪些地方好来好走？哪些市场在严格限制外国人购房？看一看各国的房产政策，便略知一二。
一个完整的房产交易过程，涉及选房、购房、贷款、卖房、收益汇出这几个步骤。我们根据这几个步骤涉及的法律、政策限制的强弱，划分为五个维度，分别是：买房自由、选房自由、贷款自由、出售自由、外汇管制及政策稳定性。根据每个维度的得分，汇总得出各个市场的自由度总体得分，评出星级优劣。
五星市场：美国、英国、日本
四星市场：加拿大、泰国、马来西亚、柬埔寨
三星市场：澳大利亚、法国、德国、新加坡、菲律宾
二星市场：香港、越南、新西兰
（全球房地产投资自由度指数：每一列的数据条越长，代表这一个指标的自由度越高）
星级越高，代表这个国家或地区的房地产市场对外国买家越开放，从购房到出售房产、变现整个流程受到的限制也更少。
星级越低，代表市场进出自由度越低，在这些区域购房时在政策上遇到的阻碍也更多。
不过需要注意的是，房产自由度仅针对各地的房产政策，不涉及与房价有关的资金投入门槛。
1 哪些国家的楼市进出更自由？
五星市场：没有比它们更自由的了
这类市场进退有度，可攻可守。这么说吧，只要是个规矩人，挑中了房子，准备好票子，就可以买房了，至于什么时候想卖了房落袋为安，都随您的心意。
美国、英国、日本就属于这一类市场。
只要是能合法出入这三个国家的外国人，都可以和当地居民一样，拥有自由购房的权利，不需要持有绿卡或者长期居留签证。而且，外国人在这些地方置业和当地居民一样，没有什么购房限制，也没有额外的税费，当然，该交的也一样不会落下。
此为买房自由。
海外投资大家最关心的问题，除了房价，就是能不能贷款，除了自住房，海外买家买房都希望借助杠杆的效用，来实现最大化的房产增值。
五星市场的监管体系当然很严，不过对于外国人的房贷申请，也不会比对本地人严格很多。总体而言，其实和我们国内申请房贷是一样的，只是国内的执行标准没有人家那么严。
此外，五星市场的房贷利率比中国要低，此为贷款自由。
唯一需要提醒的是，申请资料千万不要造假，否则后果严重。
一套房到手，等到合适时机再卖出，获得房屋增值收益，是很多海外置业人群的需求。
但哪怕房本本在手，在有些城市可不是你想卖就能卖的。影响能不能自由卖房的因素有很多，比如政策上的限售规定，或者高额税收的限制等等。资本利得税（Capital Gain Tax）是很多国家在房屋出售时都需要缴纳的税款，对房屋持有期间增值部分收税。
资本利得税的税率越高，房屋出售时所获收益越少，也就越降低卖房者出售房产的意愿。相对而言，五星市场的资本利得税不算高。
此为卖房自由。
房屋出售所获收益能不能自由汇出，主要在于一个国家的外汇管制宽松度，此为最后一道门槛。
五星市场的资本进出自由，且政策稳定度高，此为最后一项自由。
最终实现来去自由。
四星市场：跨过这道槛，就是“自家人”
在各类自由度上，其实与五星市场差别并不大，只是在某些环节上对外国人稍有限制，其目的是打击大规模炒房的海外买家，维护当地房地产市场的稳定性。不过，这些市场留给外国人的选择依然很多，稍稍用心也可以挑选到优质资产。
泰国、柬埔寨、加拿大、马来西亚属于这一类。
进出相对自由的，以东南亚市场居多，比如柬埔寨、泰国、马来西亚。东南亚地区房地产市场政策的特点是，房地产相关税收体系尚不成熟，一些发达国家常见的税种，尚未在东南亚地区实施。
这些地区的进入门槛主要在购房环节。例如，马来西亚设定了外国买家的最低购房门槛为100万马币（约合人民币166万），以保证当地低收入人群的购房需求。柬埔寨和泰国规定了外国买家不能购买带土地的房产。
除此之外，由于东南亚地区银行利率太高，房贷利率也远远高于中国国内的房贷利率，所以大多开发商会建议全款。不过，东南亚房屋总价本就不高，而且可以根据项目进程分期付款，全款倒也不算障碍。
至于加拿大，原本和美英日差不多，但从2016年开始，加拿大为了限制海外买家，部分省份开始征收海外买家税，最高税率为15%，极大地增加了海外买家的购房成本和购房积极性，这一点降低了海外买家进入加拿大市场的自由度。
三星市场：进来容易出去难
澳大利亚、法国、德国、新加坡、菲律宾
相对而言，三星的不自由主要体现在要么是限制更多，要么是交易成本更高。
澳大利亚为了打击海外买家的投机行动，在热门城市征收海外买家税。目前悉尼、墨尔本、布里斯班均已开征海外买家税。除了税收上设置门槛，澳大利亚还从房产类型上设限，不允许外国人购买二手房。
而新加坡独特的公屋制度，政府明文规定这一部分的房屋是不对外国人开放的。因此新加坡的房地产市场中，外国人只能购买私人住宅，不可以购买政府建造的公屋，同时还一并征收海外买家税，因此外国人可以选择的房屋类型变窄，付出的资金也更多，在买房自由度上就要大打折扣了。
法国的房地产政策也比较特殊，虽然在购买政策上外国买家和本地买家几乎一视同仁，但整体而言法国的持有成本和出售成本较高，欧盟国家对于不在欧盟工作的外国人，房贷审核非常严，部分项目可以贷款但要分类型。当然如果能遇到一些实力很强的大开发商，可以帮助申请贷款，也能享受一下欧盟国家低利率带来的杠杆效用。
法国房产短期持有的资本利得税很高。若十年内出售房屋，增值部分需缴纳33%的税费，这一点就降低了法国房产的卖房自由，置业自由度也有了很大折扣。
德国与法国同属于欧盟国家，房地产政策有很多相似之处，例如不限制购房类型，也不对海外买家额外征税，但房产持有成本较高，房产出售时也需要缴纳高额的资本利得税。德国购房需要支付的税费主要有：土地房产购置税3.5-6.5%、公证费和登记费、佣金等等，整个购房税费大约在10%左右。若十年内出售住房，需缴纳25%的资本利得税，超过十年不需支付资本利得税。而且欧盟国家对没有长期工作的外国人贷款审核非常严，如果不在欧盟工作，也很难获得贷款。
菲律宾与大部分东南亚国家一样，外国人不可以购买带土地的房产，而且外国人在某一个项目上的整体比例不能超过40%。这一点与泰国类似。不过，菲律宾房产交易环节的税收，在整个东南亚区域偏高。尤其是房产出售时缴纳的资本利得税，以出售时合约价格及评估价中取最高值，按这个最高值为基数征收6%的资本利得税，而不是其他国家按照资产增值部分缴税。这一点，大大提高了短期投资的交易成本，变相限制卖房自由。
二星市场：进也难，出也难
香港、越南、新西兰
先说新西兰，新西兰近期接连出台一些新的限购政策。8月15日刚刚通过了《海外投资修正案》，此后海外买家只能购买新房，不能购买二手房了。而且外国人在新西兰很难获得贷款。2017年新西兰停掉了对海外收入的贷款受理，除了部分中资银行可以为来自中国的买家办理贷款。但要求也各不相同，只能是case by case，例如有的要求申请人在新西兰当地有直系亲属，或者有最低贷款要求（最低贷款额100万纽币），或者家庭年收入门槛（家庭年收入不低于20万纽币）等等，这些都增加了贷款难度。
越南有其特殊性，不仅限制了外国人可以购买的房产类型，更重要的是，越南的资本管制政策，挡住了一大批想要到越南投资的外国人。越南资金汇出没有金额限制，但是有管制，需要登记或者申报，提供文件证明这笔资金的合法来源。
例如在同一家银行，把美元汇入越南购房，房屋出售时有交易所得，这些银行都有正式记录，等到缴纳完房地产增值税后，便可将资金汇出。但外国投资人必须提前至少7天，向税务机关提出申请，能否在银行将越南盾换成美元汇出，还需要取决于市场当时的流动性。因此房产出售后的资金汇出方面，便利程度没有其他地区高。
香港针对非港居民，征收的印花税累计高达30%，远远高于其他征收海外买家税的国家和地区。这一点，就大大打击了海外买家的积极性，使得入场难度加大。
2 哪里更符合你的个性投资？
（1）哪些地区短期投资的成本更低
短期投资，换句话说，也就是可以快进快出，房产出售自由度更高的区域。
不限售，房产出售时不缴纳资本利得税，或者缴税比例非常低的区域，房产出售就更自由。除此之外，还涉及到一个房产变现的问题。
这些区域有哪些？层层限制筛选下来，泰国和柬埔寨是首选。这两个国家的房地产政策中，没有禁止期房交房前不可转让，除非是开发商的合同中另有规定；取得房产证后也可以自由交易，无封闭期。此外，这两个市场均没有资本利得税，由于税收体系还不健全，因此有些炒楼花的可能借此避开了交税问题。
最重要的是，在泰国或柬埔寨买一套公寓，100万以内的选择非常多，也可以挑选到很多符合大众需求的房产，这样更容易找到下一任买家。
短期投资还有另外一种做法，就是购买期房，并在交房前转手，以少量的投入，赚得中间的差价。通俗的说法，叫做炒楼花。一些有资金背景的个人或投资机构，会采取这种方式来赚快钱。
因为期房从开盘到交房，少则两年，多则五年。开盘时购买只交首期款，并随着工期的推进再按期缴纳房款。如果一个国家的房地产市场在这几年期间一直稳步上涨，那么从开盘到交房时，房价必定有上涨空间，此时再卖出，便可以用首付的钱，赚得中间的差价，而且因为交房前并未拿到最终的产权证明，在有些地区可以避开收税的问题。
但是，投资理财中，收益性、安全性与流动性往往很难同时实现。炒楼花的收益性会比老老实实等着房价上涨带来的收益率更高，但也面临更大的风险。例如政策风险、下一任买家的交易出现问题，导致前期的投入拿不回来等等，这些都需要投资者自己来承担。
（2）哪些市场可以用杠杆
这一点可以从贷款自由度的角度得到答案。最理想的情况下，主流市场都可以贷款，但现实往往是case by case。
我们先说贷款利率比中国低很多的发达国家。
贷款最困难的是欧盟国家，例如法国和德国，几乎不对无欧盟收入的人员提供住宅房产的贷款，当然不排除有些开发商实力雄厚，可以帮助外国买家申请到跨境贷款，享受欧盟的低利率福利。
除欧盟以外的发达国家也分两类，一类是整体自由度最高的美国、英国、日本，以及在贷款上相对自由的加拿大，只要按照银行要求准备好收入证明、纳税证明、征信材料等等证明购房资金合理合法，且有能力偿还贷款，就有很大可能获得贷款，可贷款6-7成。即使部分外资银行审核严格，还有中资银行可以提供贷款服务，就是手续繁杂了一些。
而如果在日本购买二套房，用首套房做抵押申请第二套房产的贷款，难度会大大降低，比直接申请首套房贷款的通过率要高很多，利率也会低一些。
另外一类就是澳大利亚、新西兰这一类逐步出台限制外国人买房的发达国家，对于外国人的贷款申请也非常严格。从2016年开始，澳大利亚当地的银行开始限制外国收入者的贷款，只有少数中资银行还可以发放贷款，可贷款五成。
以上国家利率水平比中国低，贷款利率也比中国的房贷利率要低，如果能够申请到房贷，可以有一倍及以上的杠杆操作空间。
还有一类是东南亚，贷款难度不算大，外国人一般可以贷五至六成，但银行利率在7%-10%，远高于中国银行的房贷利率，再加上房款总金额不高，使用房贷高成本加一倍杠杆意义不大，也压缩了利润空间，因此这些区域不太适合普通的海外买家去做贷款。
所以，如果想利用杠杆获得更高收益的投资者，建议选择美国、英国、加拿大等限制较少的地区，并提前准备好相关材料。
（3） 在这些市场，请打消短期炒房的念头
有些区域在打击短期炒房上下了大力气，比如法国和德国。这也确保了这两个房地产市场的安全性和稳定性，不太容易受到外来资金的冲击。
除了常用的房地产税、空置税等持有成本税率，资本利得税对于短期炒房的投资者也是致命一击。
资本利得税是指从买房到最后出售，扣除掉房屋的持有成本、修缮成本后，对房屋增值部分征收的税款。一般而言，都是按照持有时间长短来分为几档。持有时间越长，税率越低，甚至免除。一般以三年或五年为限。但法国，是以十年为限。非欧盟公民购房后十年内出售，就要缴纳33.33%的资本利得税。三十年后，不征收资本利得税。
而德国与法国的做法类似，购房时征收重税，打算短期变现的，也面临高额税收。持有时间超过十年的，才能免除资本利得税。德国的房产政策保证了房地产价格的稳定性和透明度，租金回报率长期稳定在4%-5%之间，因此更适合追求长期稳定投资回报的投资者。
因此打算短期炒房，快进快出的，就离法国和德国远一点，否则收益全被交易成本给吃了。但如果能当做长期投资，去这些国家做包租婆，享受它们带给你的安全和稳定，也算是一笔不错的理财产品。
此外马来西亚在房产变现上，也受到税务的制约。三年内出售缴纳30%的资本利得税，第四年出售资本利得税就降为15%，持有五年以上再出售，资本利得税为5%。不过马来西亚很多大型新楼盘的开发时间，在3-5年，从购房到正式交房，恰好渡过了缴纳高额资本利得税的期限。这个特殊的东南亚国家，可能不适合炒楼花，但只要渡过前期的五年时间，房产出售时也可以获得不错的利润。
东南亚还有一个政策很独特的国家：菲律宾。菲律宾的资本利得税计算方法独特，细细算来，比其他国家的资本利得税要高很多。如果没有个三五年的涨幅，是很难抵消在菲律宾的交易成本的。
（4）流动性
资产配置中，流动性是一个很重要的因素，它关乎我们的房产能不能快速变现的问题。市场政策越自由的区域，房产流动性也会更高。在全球各个城市中，英国的伦敦、日本的东京，当属目前房产流动性最高的两座城市。
一是这两座城市的房产自由度最高，无论是当地人还是外国人，都无门槛限制，绝大部分依赖市场的自由调控。二是这两座城市源源不断的人口流入，保证了后续有充足的接盘需求。东京聚集了日本接近一半的人口，人口密度是北京的5倍，而伦敦人口约占整个英国的五分之一，人口密度是北京的3.7倍。足足可见这两座城市背后承载的巨大需求。
投资是一项非常个性化的事情，投入资金、持有时间、杠杆需求等等都需要结合个人需求与各地的房产政策，才能挑选出最适合自己的市场。
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