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◎本文作者：凯风君
◎本文来源：国民经略（guominjinglve）已获授权
楼市转向，信号再度得到确认。
每一轮楼市调整，都是从热门城市开始，以销量下滑作为先导信号，伴随降价打折、土地流拍等戏码，通过板块轮动效应，逐渐覆盖到所有城市。最后在市场预期逆转之下，以“量价齐跌”作为最终结果。
这一次也不例外。
最近发布的两份国家统计数据，正体现了这一趋势。
01
70城房价数据：北上广深杭厦全面转跌
11月15日，国家统计局发布70大中城市房价数据。
这份数据令许多人感到困惑。
一方面，在一手房方面，很多城市房价仍在涨。除了深圳厦门三亚温州等地微跌之外，其他城市房价仍在环比上行，三线城市的涨幅甚至有所扩大。
贵阳单月涨幅高达4.2%，石家庄涨幅为3.3%，双双位居70城前列。
另一方面，在二手房数据方面，北上广深杭厦等14城市房价出现下跌。一手房房价涨幅为3.3%的石家庄，二手房甚至下跌-0.2%。
这种数据背离，究竟意味着什么？
需要说明的是，一手房数据，容易出现失真。原因是，一方面，受制于限价限网签等因素影响，另一方面，每月的成交结构都有所不同。
就在9-10月，全国多地放开高价房网签，尤其是放开中心城区楼盘网签限制，这必然会导致统计上的房价上涨，但实际上房价可能是稳中有降。
与一手房数据相比，二手房房数据相对真实，但也存在滞后性问题。这是因为，市场情绪瞬息万变，而市场情绪传导到统计数据，无疑都需要一定周期。
事实上，从9月份开始，北上广深杭厦以及三亚，这些全国房价最高的城市，市场成交价就已开始松动，但直到10月份，国家统计数据也予以确认，这也是时间差带来的问题。
所以，在分析国家数据时，要厘清其中的关键所在，同时与第三方数据进行比对。贝壳研究院提供的二手房数据，无疑印证了这种趋势。
由此不难确认，北上广深杭厦以及三亚，这些全国房价最高城市，楼市毫无疑问已经出现转向。
02
销售数据：“金九银十”彻底沦为传说
在楼市交易中，成交量向来是先于价格而动的。
楼市调整初期，成交量下滑而价格维持高位，这说明市场预期开始松动，而卖方仍然惯性坚守高价，由此形成“有价无市”的局面。而随着市场预期日益明确，价格也会随着成家量而下行。
量价齐跌，则意味着楼市转向完成。
国家数据正好体现了这种变化。
就在几天前，有关部门发布了2018年1-10月房地产开发投资数据。
1-10月份，全国商品房销售面积133117万平方米，同比增长2.2%，增速比1-9月份回落0.7个百分点。
还是叠加上半年楼市旺盛期的总和数据。如果单看9月和10月，这两个月全国销量分别下跌-3.6%和-3.1%，连续两个月走跌。
所谓的“金九银十”，已经彻底沦为传说。
基于此，就不难明白，为何正是从9月份开始，开发商降价打折潮一波接过一波。成家量下降，必然影响房企回款，想要迅速回笼资金流，就不得不做出“以价换量”的选择。
如果分区域来看，楼市调整的趋势就更为明显。
今年1-10月，东部地区和东北地区销量双双下滑4.7%，中部和西部地区成交量增速分别为8.7%和8.6%，与上个月相比，增速全面放缓。
这说明什么？
一是，楼市最早上行的东部地区，也最早面临调整。一些热门城市，如北上广深杭厦，已经形成量价齐跌的局面。
二是，中部和西部城市的销量，虽然还在增长，但增速已经开始下滑。随着棚改货币化的全面熄火，以及板块轮动效应的体现，成家量下行是迟早的事。
03
楼市的下一步？
市场调整信号确认，楼市的下一步何去何从？
从市场本身来看，房价在快速上涨之后，必然面临回调。无论是楼市调控带来的紧缩效应，还是市场本身的调整需要，抑或居民杠杆的现实压力，都会引导房价下行。
从政策面来看，楼市冰封，房价维稳，是理想的政策结果。所谓楼市冰封，则是限制交易，防止市场的剧烈波动。而房价维稳，则是既要遏制房价上涨，又要防范出现大幅下跌的可能性。
从央地博弈的层面看，地方在意的是土地财政、房地产拉动效应，而更高层级在意的则是经济发展大局和金融风险。所以，一个不愿意看到丁点的房价下跌，一个能容忍不伤及经济本身的适度调整。
所以，未来楼市向何处去，正是市场力量、政策力量以及央地等不同主体共同博弈的结果。
可以确定的是：调整一旦到来，就不会迅速结束。宽松最终会回来，但不是现在。
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