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◎作者 | DJ
◎来源 | 海外掘金（ID：gold1849）已获授权
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2018年上半年，曼谷房地产市场出现了全球罕见的异动。
根据泰国统计局下属的地产信息中心数据，大曼谷地区的地价在2018年的4-6月平均上涨了32.3%，这是曼谷有史以来的新高。
地价的异动说明了什么？
热钱不断涌入、当地需求强劲，更重要的是，按这个趋势下去，房价一定有更大幅度的上涨。
在如今纷纷扰扰的全球政局之下，为何曼谷能异军突起，受各地开发商争抢？
就在地价猛涨的这几个月，小编来到当地进行了实地考察。这里为何如此吸引人，我们为此做了番调查。
曼谷的5-7月是雨季，这时候的雨是最让人发愁的，不大，还不到撑伞的程度，雨滴却一直打到头皮上，不太舒服。而多数泰国人选择忽略它。
在阴雨绵绵的季节，我们先后在曼谷看了15个楼盘，除了看“非常豪华”的样板间，以及施工进展各不相同的楼盘之外，还与这里的人打了交道，了解了一些只有到现场才能掌握的资讯。
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曼谷现在真的很“热”。
随处可见的售楼广告，从地铁屏幕，到曼谷蜿蜒小路的电线杆上，比比皆是，看上去就像这个世纪初的深圳。
开发商们不惜血本，花重金做海报、占广告位，甚至请时下热门的明星做精美的文案创意，面向泰国人打造出一份感觉：你要住，就要住这样无微不至的公寓。
中国人也成为泰国房产投资的最大客户，因此滋生了许多针对中国投资者的一条龙式购房服务产业。这次刚来就了解到，一些对接中国客户的中介刚从国内派遣人员过来考察新项目，准备扩张市场。
让我印象深刻的还不止扩张需求，每到一个项目考察，一定有会普通话的导购向你推荐，有些是中国人，还有就是学中文的泰国人。中国投资的激增带动泰国人学习中文，听当地的朋友介绍，现在会中文的泰国人能有更好的工资待遇。
此次我下榻的酒店就位于曼谷新热门区域——Rama 9，被称为继Siam之后的新CBD。
酒店对面是一个名叫G Tower的气派办公楼，华为的泰国总部就在其中，它旁边则是曼谷首富Central家族的购物广场Central Plaza。除此之外，联合利华总部就在G Tower的后面，同时还有中国银行、电子广场……
但真正体现它的潜力的，则是正在建设的一个名为Super Tower的建筑，据说这将是泰国最高的摩天大楼。我们都知道，有摩天楼的地方，就是金融中心。上海陆家嘴、广州的珠江新城、纽约的曼哈顿，一系列国家的中心城市都有摩天楼。摩天楼是一个标志，也带来了无数工作空间和上班族的需求。
在Rama 9住的那几天，我看到如下场景：
（Rama 9大道的晚高峰和早高峰）
同一个地方早晚的车流十分之大。早上人们开车经过Rama 9大道准备进城上班，晚上又从另一条路下班回家。堵车是大城市的通病，曼谷这儿也不例外。
就在曼谷最热门的公寓线路——素坤逸区中心偏边缘的天铁Ekkamai站，一个网红楼盘从去年年底开盘至今，仅仅剩下90平米的购买面积（60平米的两房+30平米的单间；听说在我离开后，60平米的两房已经被买走），而据说，一些国内影视明星正是去年在这个楼盘下了订单。
目前它还是期房，却已经卖出了4.5万人民币/平米的高价。在这个项目的不远处，一个开发商刚拿下不久的地块上正在建一个单价6万的新楼。
在曼谷热门的区域，过去“离交通轨道600m”的择房标准已经不再适用，现在在素坤逸前几天铁站周围，基本上要到900m-1km开外才能找到房源……
好的地皮越来越少，房价则越推越高，留给我们做性价比投资的时间不多了。
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很多人就此担心曼谷楼市的泡沫。在出发之前，小编也针对这个问题，认真做了功课。
从泰国官方和开发商盈利情况来看，曼谷的公寓有过多供应的现象。《曼谷邮报》在今年2月发布的文章中写道，泰国这些有名的上市开发商的边际利润正在缩水：
目前在泰国证券交易所上市的大多数开发商的毛利率约为33％，而五年前他们享受的这一比例为35％。与此同时，营业利润率从20％降至17％。 德意志金融投资公司分析师Nathavut Shivaruchiwong表示，这种下降趋势的主要原因是销售和运营成本增加，从12％上升至16％左右，并且没有出现任何逆转趋势的迹象。
但我们从三个方面来看，即使盈利变少，也不妨碍开发商对曼谷持续看好的战略。
（1） 核心土地供应吃紧
目前在泰国驻扎的各大国际地产机构，一致看好2018年泰国的经济发展，而当地开发商们争先抢地、推高地价的行为更是一片火热情景。
在文章的最开头，我透露了曼谷的地价平均上涨了32.3%。但我没告诉你的是，曼谷所有地段的地价都在涨，而且涨幅最高的地区达到了53%，在居民不密集的区域，地价涨幅也达到了13.1%。
开发商争抢最凶猛的是以下这四个地区（府）：
1. Phra Khanong-Bang Na-Suan Luang-Prawet——53%
2. Nakhon Pathom——39.1%
3. Ratburana-Bang Khun Tien-Thung Khru-Bang Bon-Jom Thong——38.2%
4. Samut Sakhon——27.4%
第二和第四名是曼谷之外的府，而一和三是曼谷的两个区（如上图所示，右圈为1，左圈为3）
可以看出，目前可用于开发的地已经从曼谷中心城区转向外围，而开发商的疯抢让这些地价蹭蹭地往上跑。
钱往曼谷市中心以外的地方流，这个现象与中国城市最初的开发路线何其相似。
此前我们曾通过经济数据，找到曼谷经济发展和国内对得上标的城市——杭州。
这座城市在GDP和人口数据上跟曼谷高度相似，但房价对比来看，杭州却比曼谷高一些。但另一个数据则表明，相比于杭州，曼谷的房价上涨存在的无限潜力，那就是土地供应量。
杭州市区的面积是3068平方公里，而曼谷的市区面积则是1569平方公里。算下来，杭州的土地供应量是曼谷的2倍！曼谷在全球的知名度是远高于杭州的，而从土地供应和人口净流入来看，曼谷又比杭州有更好的增值潜力。
（2） 当地购买力正在培养中
我们购买曼谷的房产时也要注意，外国人毕竟是少数，当地人不断增长的住房/购房需求，才是最大的保证。
总体来说，泰国人的消费力还处在较低水平。根据统计机构Statista公布的数据，2015年收入为7.5万-35万泰铢（约合人民币1.5万-7万）的泰国家庭最多，约为42%。
但Statista预测，到了2020年，泰国低收入人群将会往上推移，人口占比将会加大。
另据世邦魏理仕的分析，富裕起来的泰国人越来越钟情于居住这些配套完备的公寓。
而就在此次考察中，跟我同行的一位泰国销售向我说，“曼谷人也开始有储蓄的概念了。”
“现在的租金这么贵，其实付的钱跟我们贷款买房供贷款差不多，那还不如买房。”
在这位毕业刚两年、24岁年轻人眼中观察到的是，如今不论是曼漂（现在有很多来自泰国各地的年轻人在曼谷做曼漂）还是曼谷人，有将近四成的年轻人有买房的打算。
曼谷越来越变成泰国最核心的区域，走起了同为君主立宪制的国家英国、日本相似的道路——发展最好、最核心的区域就是首都。这里有全泰最好的购物中心、最好的办公区，以及最便捷而且完整的交通配套。
我的另一位泰国朋友来自清迈，现在在曼谷做曼漂。这位朋友跟我说，在泰国，来到曼谷就像来到另一个国家。从其他城市来到这，你就会感受到曼谷不同的生活方式：节奏更紧凑，晚上才出来的“夜生活生物”，遍布曼谷核心区域的天铁和地铁……
“我们叫这里，‘曼谷国’。”
（3） 在售项目多数拥有在合理范围内的租金回报率
除了空置率，租金回报率往往是我们衡量一个地区是否有泡沫的重要指标。曼谷的公寓自然也被拿来比较。
此前我们曾做过一期全球重点城市的租金回报率对比，具体几个国际城市的表现则如下图所示：
曼谷整体的回报率为4.53%，在中间位置，表现不错。
反观国内的几座城市，包括香港在内，中国城市的租金回报率都在2.5%以下，最差的是深圳，低至1.42%。
综合评估全球的租金回报率下来，我们认为毛回报率在4.5%以上的热门城市，房价泡沫会相对小，因为他们的租赁市场的需求稳定，拥有相对健康的租价。
相反，在中国，因为住房空置率高，小区里又有大量房源，租赁市场是租客导向；同时房价又上涨过快，租金增幅却赶不上，导致了整体租金回报率较低的状况。
而具体到此次我去踩点的项目，计算下来租金回报率都不错，毛率在3.5%-5.5%之间：
不过，新的房产目前也有空置的情况，大多数新建成的现房，空置率约在40%左右。
但在曼谷，内需逐渐培养起来的当下，从长远来看，地段较好的房产是不愁租或者卖的。它需要市场慢慢“养起来”。
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2018年过半，世界风云突变，但曼谷楼市的“火”却不灭。
思考其中的原由不难发现，世界对曼谷的期待和估值一直以来就不曾低过。
回看地块紧张的香港，房价虽已全球最高却依然上涨。再拿英国伦敦和日本东京与曼谷对比，曼谷虽然未有前者天量的经济规模，但作为全泰国唯一一个具有虹吸效果，又最受官方重视的土地，它的价值还在挖掘。
而目前，中国国内正遭遇内忧外患的夹击。贸易战恐将打击中国的实体经济，而国内接二连三爆出的P2P炸雷，无良操作者狠狠地割了一把韭菜。我们辛苦挣下来的资产，在这个背景下，需要一个安全、可控的地方安放，而不是为了一定的收益，铤而走险。
总体来看，泰国的经济稳定，曼谷又是本地人和各国买家都青睐之地，房价还在可负担范围内，而且上浮可期。
在这样的预期之下，曼谷房产或能逆流而上，成为这场贸易、金融风暴中，为数不多的，优秀避风港。
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