重创！
房地产板块，两天蒸发1175亿
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本周一，中秋节，A股休市，港股开市，房地产领跌港股；
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本周二，A股开市，港股休市，房地产板块再次领跌A股。
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周一，关于预售制的澄清传闻引发港股内房股大跌；
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昨天，广东酝酿取消预售制的消息继续发酵，
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这一消息再次成为A股地产股大跌的诱因。
连续两天下来，房地产股犹如惊弓之鸟。特别值得关注的是，在昨天的房地产股价大跌中，深圳地区的房地产股跌幅明显偏大，深振业、招商蛇口、万科跌幅靠前。深圳辟谣直辖市传闻，也居然成为大跌的重要原因。
其实，9月份以来，分析师们一直在唱多，公募和私募的基金经理们也都憋足了劲，等着今年四季度的反弹，来一波吃饭行情。但是，没有想到房地产市场如此不给力，导致房地产股价也连续下挫，随着更多调控措施的酝酿出台，“金九银十”行情没戏 。
昨天A股地产板块一日蒸发616.38亿元，加上周一港股市值蒸发636亿港元，两日来，累计蒸发市值约1175亿元。
继续跌，房地产股价仍在探底
昨天，广东酝酿取消预售制的消息继续发酵。 9月25日，A股正常开市，在上午交易时段，房地产股票再次成为领跌板块。从个股来看，新城控股、中南建设、保利地产等个股跌幅逾6%，而招商蛇口、深振业A等个股跌幅也在5%以上。
昨天的下跌基本上延续了周一恒生中国内地地产股全线下跌的局面。
至9月24日港股收盘，碧桂园跌幅为5.57%，世茂房地产跌5.22%，华润置地跌4.83%，中国恒大跌3.55%，地产股总市值一天蒸发逾636亿港元。
深圳房地产板块跌幅最深，一则辟谣引起深市房地产暴跌
值得注意的是，昨天沪深两市的房地产板块，相对于周一的港股来说，具有了新的下跌特点，那就是昨天深圳房地产板块跌幅更为明显。
从上图深圳板块的下跌来看，深圳房地产上市公司股价明显跌幅靠前。缘何下跌？
9月21日，中秋节假日的前一天，一份关于调整商品房预售制度的文件可以说“破坏”了大家节日放假的心情。
广东省房地产行业协会下发了一份文件，《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，要求各单位对商品房预售制度进行深入研究，建议保留或提高许可条件或者建议取消，都要列明依据或者事中事后监管措施。
而最引人注意的是住建部的态度，在函件的附件2中，详细叙述了预售制度所带来的风险，“建议一些城市逐步试点取消预售制度”。
随后广东省房地产协会表示，只是征集意见而已。当晚，住建部相关人员表示，向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售、全面实施现售征询意见的“情况并不属实，具体我们也在调查处理当中，具体情况不方便透露。”
当然，对于房地产企业而言，这可不仅仅是“征集意见”那么简单。首先体现在香港内房股的表现上，中秋佳节港股开市，恒指终结四连阳，内房股全线下跌，连香港本土房企都跟着下跌。
才刚入秋，房地产商们就已经感受到了寒意。
有一个说法叫做“金九银十”，而一个中秋小长假，作为九月的一个尾声，市场依旧平淡。
中原地产研究中心统计数据显示，小长假前两日，北京市新建商品住宅签约180套，二手房62套，与7至8月平均水平基本持平。较2016年同期的422套和280套，分别同比下调57%和78%。“金九”成色不足，那么“银十”恐怕也不容乐观。
对于楼市降温，开发商倒也有应对，多个一线及热点城市的新房市场出现降价促销，包括恒大、碧桂园、万科等大型地产商都在加紧出货。
而“取消预售”，无论是谣言还是政策酝酿，对于房地产企业而言，都是雪上加霜，这项政策一旦出台，对房企来讲，都是直击命门。中原地产首席分析师张大伟指出，取消预售制度将使得超一半房地产企业倒闭。
而到了现在，商品房预售已经成为房地产市场重要的商业模式，资金的周转速度一直是考验房企的一项重要指标，高负债成为了房地产企业扩张的重要条件，但是同时也是一项弊端。
而对于房地产企业而言，取消预售就意味着失去了一个重要的融资渠道，房企的融资压力更大，很容易引发中小房企资金链断裂风险在金融体系中传导，那么中小房企的倒闭或者兼并重组就在所难免了。
而另一个方面来讲，取消预售，对于地方政府的土地财政会产生一定的利空，未来土地溢价将有不同幅度的降低，对于地方一些“重度土地依赖症”来讲，财政问题就是首要问题。
那么这个商品房预售制度是什么？
这个制度可以简单的理解为：
开发商预先将楼盘售出，然后找银行贷款，购房者付了定金，银行给了贷款，开发商拿着银行和消费者的钱去建房。
在这种制度下，开发商可以拿着你的钱来给你建房子，然后最后再卖给你，整个过程开发商只要掏一点启动资金就可以了。
说白了，就是一种典型的空手套白狼的资本游戏。
有趣的是，这种制度一开始，却是带着极大的善意诞生的。
大陆的目前的住房制度，尤其是住宅土地供应制度是香港回归后，我们从香港学来的。
为什么选择学习香港因为香港的土地状态非常特殊，自香港割让给英国之后，香港的土地就属于英国皇家所有，是英皇的财产。而英皇不卖地，只批租，香港太远，土地出租的权利就由港英政府行使，所以香港的所有土地，都称之为官地，香港土地几乎全是租借，没有任何人有私有产权，
换句话说，香港也可以说是土地公有制度。
也就是说，香港是在土地公有制上建立起来的资本主义，而1998年以后，我们将香港的土地制度照搬了过了，因为太适合大陆了。
而问题就在于，我们不仅从香港学来了“做衣服”的方法，连衣服上的“补丁”都学来了。
这个“补丁”就是公摊面积和房产预售。
公摊面积按下不提，主要说一说房产预售：
这个制度的发明人，就是大名鼎鼎的霍英东，在长期浸淫房地产行业之后，霍英东发现一件事，绝大部分人都不可能在一瞬间全款买房，如果纠结于全款卖楼的话，房屋的销售速度将受到很大的影响，于是他就创造了期房预售制度。
在这种制度下，买房者就可以预先锁定自己想要的房产，但是又不用一次性掏出全款来，霍英东（开发商）可以先收到一部分钱来搞开发，这样可以保证资金链的充裕，这样一来，双方都能得到好处。
香港人就把售卖正在兴建中或还没有动工兴建的楼宇或其中的单元，形象地喻为“卖楼花”。
然后，内地就把这一招也学过来了。
1994年出台《房地产管理法》，其中提出“商品房预售制度”，其实就是内地的“卖楼花”。
问题在于，中国人一向喜欢青出于蓝而胜于蓝，大陆的房企把“卖楼花”发挥到了淋漓尽致。
一栋大楼，从拿地到完工一般需要两年时间，地产商在“卖楼花”模式下，香港只要项目立项就能对外开售，内地则要求建设1/3层左右时即可对外预售（周期在半年左右），相当于地产商在拿着居民们的预付款支付所有的工程开支，然后1年半之后才交房给购房者。
某种程度上说，这相当于全体购房者补贴房地产商2年的预付款利息。
更重要的是，有了这些预付款，房企就可以以少量的自有资金撬动巨大的资金，所以这种制度极大的提高了开发商自有资金的利用率！
而将这种制度发挥到极致的就是宇宙第一房企—碧桂园。
碧桂园著名的四五六快速去化原则：从拿地到开盘4个月，5个月现金流回正，6个月回流资金支持其他项目，这种高速的周转带来的是高效推盘，节省大量时间和资金成本。
预售制度的存在成功解决了开发商资金不足的问题，导致中国地产商20年来从未被缺钱所困扰，看看那飞速攀升了土拍价格就知道了，开发商只愁没地，从来不愁没钱。
商品房预售制度对房地产价格的推升，不亚于货币化棚改。
那这种制度如果取消了，可能会带来什么影响？
1、 可能导致万科、保利等龙头房企利润剧烈下降，其中过渡依赖房地产开发贷和高周转企业受伤更大。
2、中国大部分的中小开发商将无法正常运转，最终破产倒闭，房屋供应将下降50%-70%，然后龙头房企将垄断住房销售市场。
所以，你明白了，为什么一则传言就能让两个股票市场蒸发上千亿元之多了，因为，带来的效果实在太震撼了。
那传闻最终会变为现实吗？
我认为不会，至少短期内不会！
预售制度为什么短期内不会取消？
首先，我是支持取消商品房预售制度的（最好连公摊一起取消），因为商品房预售等于把开发商的风险转嫁给消费者，而且带来了低劣的房屋质量，而且有可能带来更大的金融风险，这种制度现在来看已经利大于弊。
但是有几点原因决定了它短期内不能被取消：
第一、商品房预售制度的存在不是一无是处，预售制度的存在的确减少了开发商的资金压力，压低了房屋价格，让双方都得到了好处。
第二、立刻取消商品房预售制度，恐怕会带来房源的严重供不应求，而供不应求的房源市场会立刻推升房价，这就与高层调控楼市的目标产生冲突了。
而更重要的原因在于，预售制度上牵扯的利益集团实在太多了。
1、地方ZF
地方ZF需要土地出让金来发工资、还地方债、搞建设，这些短期内都需要大量的资金，预售制度的一个好处便是提高了房企资金利用的效率，让地方政府可以在短时间内获得更多的卖地收入，如果将预售制度取消，一块土地好几年才能变现，开发商减缓拿地速度，地方ZF将会很难熬。
2、房地产商
房地产商作为最大受益者肯定不希望取消“预售制度”，因为，这相当于彻底打掉了房地产企业用购房者的钱加杠杆的可能，而本来就是资金紧缺的房地产行业将更加受困于资金压力，房地产商的利润也会被极大程度压缩。
3、银行
房地产商不希望利润降低，银行就更不希望房地产商的利润降低了，房企负债率那么高，钱都是银行借出去的，一旦一家稍大房企扛不住，我可以肯定，炸伤一定是两位数以上的银行。所以银行肯定也不会希望取消“预售制度”。
房价之所以一直降不下去，而且越来越高，就是因为这三个主要的利益集团抵制，现在又到了预售制度，难度可想而知。
即使真的取消了，等到地方一旦出现了财政压力，估计又会打上各种“补丁”，到最后搞个四不像出来。
所以，想取消商品房预售制度，一句话，有的等了。
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