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中介套路深，租客受尽伤！
来源/金融家综合自今日电商爆料、紫竹张先生、中国房地产报、中国基金报、观察者网（本文不代表本平台立场）
据中国房地产网8月23日报道，“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”这些天，我爱我家前副总裁胡景晖关于长租公寓的一番言论掀起了租赁市场的一波风浪。
就在“谁推高了租金”讨论声愈演愈烈的情况下，没人注意到远在杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司(以下简称“鼎家”)的长租公寓公司宣布破产，这起破产事件有如平地惊雷，牵起人们关于“金融+长租公寓”模式的警觉。
长租公寓真爆仓了！杭州鼎家破产
8月20日，鼎家发出通知，称公司因经营不善导致资金断裂，已停止运营。租户顾先生介绍，当初租房时，鼎家曾许诺押一付一，实际上是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。
租客们通过银行卡绑定一个名为51返呗（现更名为“爱上街”）的APP一次性把租金付给了鼎家，再每月返还给贷款APP相应的金额。鼎家破产，租客不仅拿不到先行支付的押金，还依然要每月按时向爱上街还钱，而房东也未收到鼎家公司应给的之后租金，一些房东已经准备收房。
从目前的种种迹象看，这些长租公寓涉嫌利用法律盲区侵犯租客和房东的权益，以空手套白狼的形式套取大量贷款资金用于自身发展，把风险转移给房东和租客以及全社会，而把所有的利益留给自己。
1、中介是如何空手套白狼的
首先给大家介绍一下中介空手套白狼的玩法，按照正常的交易流程，中介只负责房东和房客之间的信息撮合，所有的租金，是由房客交给房东的，中介只负责拿他的中介费而已。
按这个玩法，市场很健康，所有人都赚一点小钱，但是有些中介并不满足于这一点，动起了歪脑子，想赚大钱，采用什么方式呢，就是侵吞租客的租金。
看到这里你可能纳闷了，租客哪来的租金给你侵吞，下面，我给大家详细讲一讲中介的套路：
首先，中介和房东联系，承诺包租，钱由中介按月支付，房东一听好事啊，收租是个麻烦活，由中介统一包办放心多了，这就是长租公寓的前身，中介代管的租赁房源，而现在的长租公寓，实际上也是这么个玩法。
然后，中介和租客联系，号称押一付一甚至押0付一来吸引客源，只需要一点服务费就可以，通过种种诱导让你签了合同后，你突然发现，你和一家XX金融公司产生了联系，每个月的租金不是打给房东的，甚至也不是打给中介的，而是需要打给这家金融公司的，然后你的服务费，也是交给这家金融公司的。
这是为什么呢，原来中介诱导你签下的，是一份贷款合同，你以个人信用做承诺，通过绑定身份证和银行卡获得了金融公司一年的租金贷款，金融公司一次性把你12个月的租金全部打给了中介，然后你一个月一个月慢慢的还给银行钱，同时还要支付5.8%的“服务费”。
这个时候，你欠下了金融公司12个月租金，然后一个月一个月的还，你和金融公司构成借贷关系，这是你自己签字的。那么中介拿了你的贷款之后有没有全部给房东呢，没有，中介一般是按季度付给房东租金，也就是三个月一次付给房东，其他的钱全部扣在自己手里。
2、租金贷模式隐藏的巨大风险
看到这里，相信吃瓜群众们已经看出不对劲了，中介凭空手里突然多了巨额的资金，关于这笔钱怎么用，那只能靠中介的自我良知了，这里没有任何监管，和共享单车的押金一样，属于监管盲区，但是金额要大的多。
更可怕的是，这个资金是可以裂变扩张的，中介利用租客的信用向银行套取了12个月的租金，然后只支付给房东3个月，扣在手里9个月的钱，他用这些钱，可以再发展3个新房东，即便价格高一点，亏一点钱也无所谓，等市场全部占领了，都是可以赚回来的。
所以很多长租公寓对媒体吐苦水说自己不赚钱，只是为了抢市场，当然这样了，网贷当年亏损都能继续干下去，何况长租公寓。每多一套房源，就代表一笔新款项入账，所以扩张市场规模，远远比当下是否赚钱要重要。按这个节奏发展下去，当长租公寓占领了城市的每一个角落之后，他才会停止扩张，没有新房源可套取现金的时候，大清算才会来临。
如果自己赌赢了，那么一切收益归自己，如果赌输了，则全社会来负担这个损失。
3、一旦风险暴露，会有什么后果
那么我们现在要考虑下，一旦风险暴露会有什么后果呢？一旦房租停止上涨甚至下行，中介的资金链就很可能断裂，一旦中介无法继续支付房东租金，引发资金链断裂之后，就会引发巨大的问题。
本来和房东约好，每3个月付一次房租，但是某一天中介突然宣布倒闭，无法继续支付房租，那么房东肯定是要收回房子的。
但是当房东收房子的时候发现，租客已经提前支付了一年房租了，现在只住了6个月，还剩半年。就算这个时候把房客赶出去，房客也要继续按月向金融公司支付房租来归还贷款，因为这是白纸黑字的贷款合同。所以房客肯定不愿意搬出去，除非住满一年或者你替他把剩余的贷款还了。
房东愿意帮房客还这个钱吗？当然不愿意了，凭什么啊，但是房东愿意让房客白住半年房子吗？当然也不愿意了，凭什么啊。那么这个钱哪去了呢？很简单，中介偷走了，看似势不可挡，滚雪球一样发展起来的中介公司，当资金链断裂的那一刻，所有未归还贷款全部成为坏账，人间蒸发了。
这种压榨欺骗社会底层贷款资金的漏洞风险一旦全面爆发，毫无疑问会产生巨大的风波，中介的账面上已经没钱了，那么压力会全部转移到谁头上呢？
3、暴利
鼎家通过这样的操作，等于一次性收取了租客们一年的租金，除去交给房东的钱，剩下的钱全部砸在了鼎家手中。通过提前收取的巨额租金，鼎家开始了疯狂的扩张！为了吸引房东、获取更多的房源，从而谋利，甚至还不惜抬高房源的租金。
要知道，中国租贷市场少说也有好几百万套房源，就打平均每月2000的价格来说，一套房都能吸取2万的利润，100套呢，1000套呢？就拿某中介公司来说，2个月推出了8万套，那么一个月就是4万套，那就是8亿！这还是按一年的贷款合同来算的，3年、5年呢？
可以想象，这吸金能力，就连毒贩都要膜拜！
鼎家这种如同传销般的运营模式，只要有房源、房子能租出去，这样的操作，也是神不知，鬼不觉。房东照常一个月收一次钱、租客一个月交一次钱、而借贷公司同样的收着还款费！
但是一旦扩张受阻，一旦房子租不出去了，便会祸及环节中的每一个人！果不其然，扩张不顺的鼎家倒下了！
鼎家的破产，也引发了一系列的社会波动！房东收不到房租，当然要收回房子；而租户已经付了一年的房租，也不肯搬走；借贷公司已经把将钱支出去了，也想要收回。就这样，三者之间留下了畸形的三角关系！
同样，鼎家的那些员工也蒙在鼓里，被拖欠了许多工资！而所有受害者所承担了损失，已经被导演这场戏的主角带走了！
你以为，市场上只有鼎家一家这样的中介公司吗？像鼎家这样，以信用房租为诱饵，诱骗租客的欠下租金贷的公司还有很多！
一不小心，你就被套路了！等到你醒过来了时候，你已经成为了受害人！这种无本万利的运营模式，对社会造成了无法估量的安全隐患！
近日来，各地房租持续增高，很大程度来自于这种商业模式的推波助澜！对于他们来说，为了抢占房源，吸取资金，抬高一点房价又何妨！
今天，鼎家的爆雷也向我们敲响了警钟！不要等到套在其中时，才后悔莫及，大喊监督人在哪？要知道，金融违法行为，通常都是领先于立法的！
对于房东来说，那些动则抬高30%的价格、跟你签长约的中介，请千万警惕！
对于租客来说，签合同的时候，一定要看清楚，你签的到底是租房合同，还是贷款合同！
对于借贷公司来说，别为了提高业绩，就随意的签定合同，成为助纣为虐的帮手！
雪崩时，没有一片雪花是无辜的！
1
“无本万利”的扩张模式
鼎家破产，给其曾服务的业主和租户留下了一地鸡毛。这或许就要从其经营的模式说起，租户顾先生向中国房地产报记者介绍，当初租房时，鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租，实际上是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。
租客们通过银行卡绑定一个名为“51返呗”(现更名为“爱上街”)的APP一次性把租金付给了鼎家，再每月返还给贷款APP相应的金额。如今，鼎家轻松破产，租客不仅拿不到先行支付的押金，还依然要每月按时向“爱上街”还钱，而房东也未收到鼎家公司应给的之后租金，一些房东已经准备收房。
据了解，鼎家破产约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家，其中爱上街是租客绑定最多的。
有业内人士分析后称，鼎家的经营模式本质是利用租客的信用，给自己提供扩张资金，对租赁公司本身而言可以说是“无本万利”。目前，许多其他中介机构也在使用这种方法作为支付方式，这种方式能加快企业资金的回笼。
现场的房东和租客排队等待解约*
在破产通知发布后，鼎家一名负责人直接告诉租户：“没钱退押金，更没钱退房租。”
目前，鼎家的租户及业主组成了大大小小的维权群，想通过协商或者法律等途径挽回损失。
一位权威律师提出了建议：
一、在房客仍在交房租期间，房东无权赶走房客。房东应去法院起诉鼎家侵占租金，因为房租权益属于房东被鼎家非法侵占，顺序优先于破产清算。如果房东赶走房客，房客可以去公安机关或者法院期诉房东侵犯房客的使用权，要求房东支付因搬家产生的费用；
二、即使房东和鼎家签订了单方面终止协议，如“鼎家无力支付房租，合同终止，房屋即日起由房东自行收回”，协议也是无效的。因为房客和鼎家签订的协议在前，房东和中介的合同不能对抗第三人。如果房东赶走房客，房客可起诉房东侵权；
三、房客住到支付租金期满后不搬走的，房东可以起诉房客侵权，并向法院申请强制清退。但房客可去法院起诉鼎家赔付押金并承担违约责任。
四、鼎家是否属于诈骗很难认定。因为诈骗必须主观恶意在前，但鼎家的情况比较复杂。
2
“破产”疑云
8月21日，鼎家的部分租户组成的维权小组来到杭州市西湖区人民法院报案，同时也从法院打听到了关于鼎家破产的其他消息。鼎家注册地址是西湖区，而西湖区法院表示没有接到其破产申请。
中国房地产报记者通过天眼查，查到该公司的注册时间为2016年，目前评分为84分，公司并未注销，也没有诉讼、相关法院公告及变更记录。而公司法人魏永锋名下还有28家公司。同时，有自称鼎家公司前员工的人士爆出，鼎家所谓的业务承接方极有可能就是该公司换了一个壳。
一时间，很多人成为了受害者。房东想收房，租户想止损，而借贷公司已经将钱支出，自称鼎家公司前员工的爆料者也表示，鼎家至今也拖欠了大部分员工的工资。
他们有一个共同的疑问，“鼎家公司收到的贷款公司的钱是真金白银到了账，网贷公司手上的征信资料是租客的，租客住着房东的房子。看似是一个租房生意，其实赚的是金融的钱，这样‘无本万利’的模式下，公司怎么说倒闭就倒闭了呢？即使是倒闭了，所收的钱就变成空气，人间蒸发了吗？”
3
“无本万利”套路
这乱局要从鼎家的经营的模式说起。
据网友“少壮不努力老大怪水逆”在微博上爆料称，当初租房时，鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租，实际上是让租客在不知情的情况下使用了网络贷款，一次性贷款租期所有的金额，租客再每个月还贷。
他表示，鼎家中介告诉他办理押一付一需要下载一个叫做51返呗（现更名为“爱上街”）的APP，在APP交房租。等一切流程办完之后，却发现APP扣了合同期内所有的房租，平台把这笔钱给了鼎家，而租客却产生借款，需要每个月还贷。
如今，鼎家破产，房东如果收不到房租就会收房，而租客不仅无房可住还需要还贷。
分期贷款截图
图片来源：少壮不努力老大怪水逆微博*
据了解，鼎家破产约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家，其中爱上街是租客绑定最多的。
有受害者表示，当时真的没办法就想把贷款还完，结果最担心的事还是发生了！房东说和鼎家的合同作废，下个月房租直接支付给他，等于我们要交两份房租，损失快两万。
有业内人士分析后称，鼎家的经营模式本质是利用租客的信用，给自己提供扩张资金，对租赁公司本身而言可以说是“无本万利”。目前，许多其他中介机构也在使用这种方法作为支付方式，这种方式能加快企业资金的回笼。
目前，鼎家的租户及业主组成了大大小小的维权群，想通过协商或者法律等途径挽回损失。
图片来源：少壮不努力老大怪水逆微博*
鼎家究竟是破产，还是卷钱跑路，至今也仍是个谜。
3
“金融信贷+长租公寓”模式隐忧
一直致力于地产租赁生意的潘石屹曾在采访中表示，“租房价格再翻番还是亏本的。”因为如果是从银行贷款产生的利息，按照银行基准利率是4.9%，可能实际得5%、6%，用贷款建成公寓租出去，回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏的。
可能潘石屹没提到这一点，企业通过ABS发行债券，进行融资，即不需要通过银行就能拿到钱；再通过ABS或者其他金融机构提供分期贷款给租客，房租一次性给到中介公司；最终，房租的差额和贷款的利息成为ABS的收益。
而小金留意到，之前就有类似的ABS发出。
2017年8月10日，北京自如的一个房租分期信托受益权资产支持专项计划成功发行，其交易结构如下图：
但从业务模式入手，中央财经大学金融学院宗承渊认为该业务模式简单来说如下：
这么看，这个模式各取所需，也并不值得诟病。可当一些规模较小的、融资能力弱的租赁企业加入进来，就容易走偏。这类企业无法发行债券，只能跟小额贷款公司合作，在没有约束的情况下，公司管理者懒于细水长流，想要剑走偏锋直接拿钱跑路的情况也并不少见。
今年5月，房屋中介机构梦想大熊(北京)资产管理有限公司就因涉嫌欺骗租客使用分期贷款缴纳房租而遭到投诉，许多其他中介机构也在使用这种方法作为抢占市场的方式。
这种模式对于长租公寓扩张的好处毋庸置疑，也能一定程度上缓解租客的租金压力。然而，也有人发现了这种模式的弊端。
由于不需要直接支付，中介机构在征收房源时可以随意提高价格，房东自然高兴，可是极高的租金背后，房子是否能租出去，这里要打一个问号。房子租出去后，如果中介机构宣布破产，房东、租客及网贷公司三方都有面临损失的可能。
当然，受损最大的还是租客。一名银行从业人员向中国房地产报记者反映，这种模式对租客将会带来两种不良影响。
第一，金额小，日后正规途径贷款有难度。租金信贷的金额通常都是几千元到几万元，数额很小，一旦出现在征信记录上，正规银行的从业人员会认为，这么低的额度也需要贷款。租客的偿还能力会受到质疑。
第二，中间费用。不同于自己直接支付，小额信贷公司会产生一笔利息，有的利息还不低，并不划算。
采访结束之时，一位关注长租公寓市场的人士告诉记者，长租公寓虽无罪，但是做生意的人中往往不缺心怀不轨之人。对于长租公寓ABS模式，不能直接扼杀，但是在长租公寓企业一路高歌勇进的情形下，对于经营中的漏洞、黑洞，急需政府监管部门尽早出台相关政策予以规制，并对相关从业者进行监管，防止新的金融骗局。
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