投资摘要
■ 项目融资总额：400万美元
■ 个人投资额：不低于5万美元/人
■ 投资类型：抵押过桥贷款，第二顺位还款保证（卖方贷款之后）
■ 还款来源：项目再融资，已有金融机构签署再融资意向书，在项目收购1年后放款
■ 投资期限：2年期。投资1年后，在管理人同意的前提下，可提前还款。
■ 预期投资收益：固定收益，收益率和投资额相关
■ 投资收益分配： 投资后即可马上获取收益，从投资后第二个自然季度开始分配收益，按季度分配
■ 投资标的：收购位于美国佛罗里达州杰克逊维尔市(Jacksonville, Florida)Arlington地区共拥有194个房间的14栋公寓楼，收购后完成剩余小部分装修改造和提升出租率的工作，进一步提升物业价值。
■ 项目周边同类公寓项目的出租率平均为95.8%，房租的年增长率为4.3%。物业增长潜力巨大，贷款抵押保证充足。
■ 通过专业的税务安排，投资人无需承担投资收益的美国个人所得税，投资人收益最大化。
■ 基金管理： 为投资人提供全面综合服务，包括改造装修、定期维护、修整草坪、筛选租客、签订租约、监督回访、定期报告等，投资人无需费心，省时省力，在中国坐享美国房产投资收益。
项目介绍
Avalon项目是一个由14栋3层的混凝土结构的楼房组成的一个花园式公寓项目。该公寓共有194个房间，其中将近90%的户型为租赁市场需求旺盛的一居室或两居室。该项目建于1969年，于2011年至今完成了大部分的装修改造工作。收购该项目后还将完成剩余约15个房间的装修改造工作。下图即为装修改造后的室内图。
Avalon项目位于佛罗里达Jacksonville市中心以东5.1英里处，海滩在项目以东12英里处。项目所在的Arlington区域是Jacksonville市70年代的高档住宅区，现在仍旧是当地居民首选的居住区之一。项目所在地交通便利，周边商业设施齐备，环境优美，位置优越。
Avalon项目周边同类公寓项目的出租率平均为95.8%，房租的年增长率为4.3%。Avalon项目由于尚未完成全部装修改造，因此现有租金均低于市场价格，在收购并全面完成装修改造后，通过完善的物业管理，项目的租金可望在1-2年内提升10%左右，从而提升整体物业价值。
瑞茨投资简介及过往业绩
■ 自2004年以来，瑞茨投资发展成为一家主要从事地产、能源及医疗医药领域股权及债权投资的基金管理公司。截止至今，瑞茨投资在中国已成功投资19个房地产项目、3个能源项目及1个医药项目，累计投资额逾人民币20亿元，已退出项目的年平均收益率超过21%。目前瑞茨投资旗下管理涉及地产及能源的人民币及美元四支基金，管理资金规模超过30亿元人民币（含等值美元）。在美国，瑞茨投资直接投资或参与投资的方式，在美国投资项目的投资总额逾2.7亿美元。由瑞茨投资投资管理的美国佛罗里达州房地产组合投资机会前六期，已分别在2016年-2017年完成投资。在2017年至2018年第一季度，瑞茨投资又先后完成了第七期美国佛罗里达州Inwood出租公寓项目、第八期ECR房产组合项目和第九期Rivermont房产组合项目的投资。目前瑞茨投资在美国佛罗里达州投资管理的房屋共计240套，资产规模近1300万美元。瑞茨投资已就前期投资收益按时按季度进行了7次分配，年化分配收益率均不低于8%。目前九期项目均进展顺利，全部房屋的平均出租率在95%以上。
■ 瑞茨投资在美国的投资领域主要以地产为主，涉及到住宅、酒店、办公、商业等多种物业形态。在美国东海岸考察了多地的房地产市场，并深入与当地的开发企业、行业公司、政府及相关机构深入交流，获取了大量第一手项目资源。在美国投资的主要理念是以与当地资深业界公司合作的方式共同参与投资项目，以规避跨国境投资不熟悉当地情况的风险。在合作过程中结合自身经验迅速熟悉当地的行业、金融、税务、法律现状，适应当地投资环境，并根据中国投资人的投资需求谨慎选择投资项目，设计并投资既符合两国法律要求又能获取较高经济回报的项目。
■ 瑞茨投资在美国新英格兰区域也在与当地开发企业合作，正在积极筹备公寓改造项目和其他地产投资项目。
■ 瑞茨投资结合美国地产投资与美国投资移民的需求，已成功为中国投资人选择了3个优质的EB-5项目，北卡州的杜勒姆酒店项目、格林斯堡威斯汀酒店项目和波士顿芬威区高档公寓项目。所有项目投资人的I-526申请已全部被移民局受理，其中杜勒姆酒店项目和波士顿公寓项目所有投资人的I-526申请均已获批，并已有数名投资人取得美国两年期绿卡。杜勒姆酒店项目在EB-5投资1年后即顺利开业，现在经营正常收入超出预期，并按时为投资人分配收益。波士顿公寓项目和格林斯堡酒店项目也正在按计划顺利进行中。
标的所在地简介
投资标的位于美国佛罗里达州(Florida)的杰克逊维尔市(Jacksonville)，住房需求旺盛。佛罗里达州位于美国东南部，西临墨西哥湾，南面与古巴等中美洲国家相对。佛罗里达州人口1880万，是仅次于加利福尼亚州、德克萨斯州、纽约州的人口第四大州。
杰克逊维尔市是全美面积最大的城市，人口约150万，是美国东南部商业、金融、保险的中心地之一，拥有3个海运港，是重要的港口城市，深水港为全世界第14大港口，吞吐来自全球的货运。拥有全美第二大海空军基地，有大量驻军及家属。经济发达，劳力充足，主要产业有工业、医疗、保险、金融、交通运输、食品集散、零售等。
杰克逊维尔市在就业增长、人口迁入与经济发展等多个方面已经表现出优秀的房产投资优势，2018年被福布斯杂志评为美国最适合房产投资的城市第三名。
● 杰克逊维尔市大城市区的人口已达150万。自2000年以来，杰克逊维尔市人口累计增长24.1% , 大大高于同期迈阿密16.4%和Tampa19.8%的增长率，显示出强劲的人口迁入趋势。
● 未来10年就业增长预期可达39.21%。这主要来自于当地的港口物流运输业、金融业和医疗保健行业。截至2018年2月杰克逊维尔市的失业率为3.5%，低于全美的4.1%。
● 杰克逊维尔港每年能为该区域带来约2700万美元的经济影响，每年约800万吨货物在该港通过。
● 该市的港口运营商JAXPORT数据显示，2018年2月的集装箱吞吐量同比增长25%， 达到100346个TEU。当月对亚洲的集装箱吞吐量同比增长15%，达到34550个TEU。而当月对波多黎各的运量也有同比35%增长，达到57242个TEU。
● 2018年2月，加深港口水深到47英尺的项目已经动工。该项目由政府与私人部门投资，建成后能够容纳更大运载量的货轮。 杰克逊维尔港是全球LNG港口加注联盟成员。该港口联盟还包括新加坡海运和港务局、比利时的安特卫普港务局、荷兰的鹿特丹港、泽布吕赫港、挪威海事局、日本国土交通省、韩国蔚山港务局、宁波舟山港、马赛-福斯刚以及温哥华港三港等。该联盟旨在加深集团成员之间的合作，分享与LNG加注相关的信息，并开发东西航线和跨太平洋贸易的LNG仓储港网络。
● 杰克逊维尔市的物流优势使亚马逊公司的两个物流中心均落户于该市。沃尔玛也计划在该市新建2个商场，并改建另外三处地点，作为其今年在佛罗里达州投资2亿美元的一部分。
● 世界领先的晶科能源在杰克逊维尔市将建立光伏组件制造工厂，创造200个就业岗位。
● 金融企业的进入逐渐使得当地经济多元化，德意志银行的北美总部落户于杰克逊维尔市。美洲银行的区域总公司也在一直在该市。有三家财富五百强的公司也将该市作为总部，包括Fidelity National Information Services、CSX与Fidelity National Financial。福布斯500强中有3家在杰克逊维尔市设有总部，比佛罗里达州任何一个其他城市都多。
● 杰克逊维尔市大区域有世界级的医疗保健设施，拥有超过20家医院。梅奥诊所全国仅三家，其中一家就在该市。
关于杰克逊维尔市的一些排名
在17年10月被时代周刊评为美国上升趋势城市排名第二位；
在17年10月被孤独星球杂志评为世界上最有价值的10个目的地之一；
在17年6月被ZipRecruiter网站评为科技类工作第9位的热门城市；
在17年5月被福布斯杂志评为适合年轻白领工作城市的第二名；
在17年5月被金钱杂志最适合找工作的城市第七位；
在17年4月被Realtor.com 网站评为美国人最想迁入的热门城市第二位；
在17年2月被福布斯杂志评为美国增长最快速的城市第五名。
当地房地产市场
截至2018年2月，杰克逊维尔的独立住宅价格指数为223.3，相比全国水平203.8（1997年1月为100）高出19.5，领先全美平均涨幅，涨势强劲，市场均价达到201,000美元。实现月环比增长0.5%，较去年同期增长9.7%。
Jacksonville的独立住宅价格涨势强劲
资料来源：Zillow、瑞茨投资
杰克逊维尔的SFH租金指数增幅继续领先全国平均水平，保持了强势地位（2011年1月=100）。当地2018年2月的月租金中位数是1,993美元/每月，环比继续增长1.4%，较去年同期增长7.7%，预计未来将保持稳定上升趋势。
Jacksonville的独立住宅租金指数平稳上升
资料来源：Zillow、瑞茨投资
截至2018年4月，杰克逊维尔的多户住宅价格指数为196.8，相比全国水平213.3（1997年1月为100）低16.5，落后于全美平均涨幅。2017年以来补涨势头强劲，2017年全年增幅31.2%，2018年前四个月实现增长4.9%。
Jacksonville的多户住宅价格涨势强劲
资料来源：Zillow、瑞茨投资
杰克逊维尔的多户住宅租金指数122，增幅继续领先全国平均水平117，保持了强势地位（2011年1月=100）。当地2018年4月的月租金中位数是1,095美元/每月，环比继续增长0.5%，较去年同期增长4.3%，预计未来将保持稳定上升趋势。
Jacksonville的多户住宅租金指数平稳上升
资料来源：Zillow、瑞茨投资
杰克逊维尔对飓风的天然屏障：陆地与墨西哥暖流
由于杰克逊维尔地处于离佛罗里达南部约600多公里远的自然缓冲带，在佛州南部登陆的飓风往北移动时都会减弱。再加上佛罗里达东岸墨西哥暖流的影响，暖流会将飓风从大西洋推至杰克逊维尔的东北方去。上述因素让杰克逊维尔成为美国东南部在飓风影响下最安全的城市之一。
飓风虽然大但影响并不大
在过去140年间，只有12个飓风袭击过杰克逊维尔市，而历史上最强的飓风也只造成轻微风灾与可预期的淹水。在过去140年间杰克逊维尔受过的风害也不大。史上最高记录阵风风速为每小时208公里，不过这也已经是1898年的记录。
2017年的飓风艾玛对管理人之前投资管理的房屋单元没有造成任何影响，仅有一些树杈掉落在院中。
合作伙伴
■ LengerFinancial是一家金融资产管理集团公司，成立于2004年，总部位于佛罗里达州的杰克逊维尔市，旗下有Lenger Asset Management、Lenger Capital、Lenger Venture Capital、Lenger Family Office等多个子公司，可以提供从不动产投资与管理、股权投资、证券投资等多项专业服务。Lenger Financial 根植于美国佛罗里达州，在当地有长期丰富的投资经验。我们与之在多个投资项目合作，有良好合作记录。
■ LengerAsset Management熟悉杰克逊维尔的房地产市场，在当地有良好的社会关系，在房屋收购与租赁管理方面已经有了较长时间的优秀业绩，可以提供从房屋选购、交易谈判、装修改造、租客筛选、文书登记、税务申报等全方位的综合服务，而且收取的服务费用有市场竞争力，是在当地投资的最佳合作伙伴。
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