《图解2018美国住房市场》及《2018最新全美房屋租金趋势分析》

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五张图详解2018年美国住房市场

年底市场走俏销量创新高

成屋销售有所增长创多年新高

11月，二手房销售量攀升至10多年来的最高水平。

市场已经从2005年达到高峰的衰退低谷中恢复了一半以上。

上月成屋销售的回升，远高于经济学家的预估中值，显示需求正受到高端消费群体的推动。

更大的独栋住宅的销量有所增长，公寓购买量也出现了显著的增长。

多伦多道明银行的经济学家Admir Kolaj在一份报告中写道：“在接下来的两个月里，第四季度的经济活动看起来将会以每年20%的速度增长，即使是在去年12月出现小幅回调、且第二季度和第三季度分别下降了4%和12%的情况下。”

图：美国大部分地区房产销量创下多年新高

周五公布的数据显示，11月新房成交量也飙升至10年来的最高水平，这是自1992年1月以来的最高水平。

正如彭博经济社所描述的那样，房地产市场仍在收获之前就业机会强劲的回报。

待售房产供应紧张面临库存短缺

如果按照预计中的房地产市场将对所有收入水平的消费者都产生吸引力，那么住房库存就会面临紧缺。

目前，待售房产的数量正徘徊在历史最低点。

美国房地产商协会(National Association of Realtors)首席经济学家Lawrence Yun本周表示，可售房产的数量“惊人地低”。

根据11月的销售速度，库存只能持续三四个月，这是自1999年以来有记录的最短时间。

住宅市场前景乐观资金纷纷涌入

房屋建筑商正变得越来越乐观。

美国住宅建筑商协会(National Association of Home Builders)和富国银行(Wells Fargo)的信心指数本月升至18年来的最高水平，每个房产销售中心和样板房里都挤满了前来看房的美国人。

开发商对前景抱有美好预期，并正在投入资金：11月份独栋住宅开工数量的增长率是10年来最高的，而建造此类房产的申请数量也达到了自2007年8月以来的最快增长率。

房价倾向于升高税改法案成变数

到目前为止，市场趋势指向较高的房价。

标准普尔 CoreLogic Case-Shiller 房屋指数的20城指数显示，自2014年以来，这是该指数年同比增长最快的时期。

Kolaj写道，较高的房屋价值可以通过鼓励更多业主出售房产来帮助缓解供应紧张的状况。

2018最新全美房屋租金趋势分析

在2018的开头，小编为大家带来最新的全美房屋租金数据分析。

1、全美租金长期持续上涨

根据标普住房租金指数显示，从长期来看，美国的住房租金指数自2000年以来，整体呈现持续上涨。2000年10月的标普租金指数为203.3，直到2017年10月的标普租金指数上涨为313.4，17年的租金涨幅达到54.15%。

2017年（蓝线所示）的前8个月租金增长速度超过了同期2015年和2016年的涨幅，但在8-11月期间，租金持续性下滑，11月环比上个月再次下滑0.1%。但去年全美租金同比增长仍达到2.7%，而同期的增长率仅有1.9%。在过去一年里，美国人每小时的平均收入增长为2.4%，比租金增长低0.3%，租金市场的增长仍然高于美国整体经济市场的增长。

2、上一年城市租金增长情况：大部分城市租金仍同比增长，少量城市出现租金下降

2017全美上涨最快城市走势图

过去的一年里，全美100个大城市中89座城市租金同比增长，其中有30座城市的上涨幅度较低，涨幅不超过2%。

全美房屋租金增长最快的地方是，加州首府萨克拉门托（Sacramento）的房租和去年同期相比涨幅达9.5%，内华达州的城市里诺（Reno）则以租金同比增长7.8%排名第二位。

在州租金涨幅排名中，犹他州 (Utah) 租金增长率为4.7%，内华达州(Navada) 租金增长率为4.6%，加利福尼亚州（加州 California）增值率为4.3%,分别排在去年房屋租金增长的前三位。

2017全美跌幅最快城市

在11个租金趋势下跌的城市中，阿拉斯加的主要城市安可雷奇是租金跌幅最快的，在近一年跌了1.6%。在州租金跌幅排名中，北达科他州的租金下跌幅度最大，跌了1.4%。

华盛顿DC和波特兰（Portland）作为比较热门的华人置业城市，同时当地经济发展良好同时也拥有旺盛的置业需求，出现在今年租金下跌的名单里。下跌的原因最主要是因为今年这两座城市的房产市场中出现了大量的新房项目，对租赁市场造成了一定的冲击。

3、上一年全美房屋拥有率：小幅度回升，租户数量仍在增加

全美居民房屋拥有率

全美居民的房屋拥有率在2004年达到最高值69.2%，此后持续下降，在2016年Q2季度达到全美近50年最低的房屋拥有率62.9%，此后呈现小幅度回升。

在2017年Q3季度，全美居民的房屋拥有率回升到63.9%，这也是今年美国房产市场供不应求的数据表现。由于千禧一代仍有旺盛的购房需求，预估2018年的房屋拥有率会保持稳定或有小幅度的上涨。

在2005年到2016年间，美国的房屋业主从7400万增长至7500万，增长了约0.9%，而相比之下，全美的租户数量从3700万增长到了4400万左右，增长了近19.2%。同时，虽然2017年美国的房屋拥有率小有回升，但由于新的一代进入租赁市场，租户的总体数量会继续增长。

4、租金负担情况：租户收入上涨

2005-2016年全美租金中位数和租户收入走势图

2005年到2016年间的租金中位数和租户收入中位数数据显示，自2005年以来，租金上涨了9.7%，同期租户收入上涨了7.3%。在2007年到2011年之间，租户收入呈现大幅度下跌，而租金相对稳定，这表明当时租户的成本负担会比较大。而在近几年，租户收入的上涨速度快于租金，则表明租户的成本负担有所降低。