《全球资产行情MONTHLY》全球楼市遭遇史上最严管制 | 三月刊

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◎作者 | DJ

◎来源 | 海外掘金(ID:gold1849)

这个月,国内举行重大会议,国家新领导班子成员确认。央行行长周小川卸任,由易纲接任。

新旧交替中,也有坏消息传来。大人物离世,抑或退休,为时代划下句点,也给这个月添上一抹遗憾。从未想过,活跃于各自领域的大人物,就这么突然地离开了世界舞台。

进入2月,许多国家的经济也进入了调整期。我们通过观察全球楼市、股市和汇市,得出以下三个主要结论:

  • 特朗普税改效应显现,美国高端房产价格下跌

  •  加拿大限购高压下房屋销量锐减,达5年新低

  • 伦敦悉尼大阪等全球一线城市价格跌破记录

美联储新人送旧人,鲍威尔上阵后将在3月22日公布美联储这个季度的利率决议,除此之外,英国、新西兰也将在此间公布决议,敬请关注。

除了这三位,各国的央行行长又是如何决议的?来看“央行行长话你知”:

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(制图:小五)

好,接下来我们进入正题。

房价

与上个月相比,这个月的全球房价环比变化更小,趋于稳定。

话不多说,上数据:

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(制图:小五)

过去一个月里,房价下跌的区域越来越集中于高端房产市场。

伦敦、悉尼、奥克兰出现了(或者已经连续几个月)下跌情形。悉尼更是连续三个月进入我们的房价下跌榜中。其中,伦敦跌幅最大的区,是土豪们都喜爱的最贵区域。

相较于国外,这个月北京、上海的二手房都录得1.5%以上的增长,而广州则微跌0.18%。我们来看看国内的具体数据:

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(制图:小五)

近期,为处理未销售新楼的空置情况,香港政府考虑出台空置税。香港2017年底建成新楼但未销售的单位约有9500间,跟去年年初相比有显著上升。

但与此同时,香港房价在过去一年里仍高速上涨,同比已上涨了15.19%,这个涨幅比北京、上海都高。除了香港地块供应紧张之外,迟迟跟不上的政策也是香港房价一直居高不下的原因。解决房价问题迫在眉睫。

接下来,我们来看看全球热点房产市场的表现。

A. 美国:高端市场受税改牵制,好房子越来越难找

特朗普绝对不是个猜得透的主,这个月他接连使出大招,又是裁员又是宣布贸易关税,让全球都为之一振。他征收中国小物件关税、征收欧洲进口汽车关税,严格“贯彻”他的选举口号——“美国优先”。

回到房地产市场。根据房地产网站Redfin上周四发布的报告,2月份美国房屋价格较上年同期上涨了8.8%,中位价达到285,700美元。这是该网站跟踪的数据中,自2014年3月以来最大幅度的价格上涨,这也是美国房产中位价自2012年触底以来,连续72个月上涨。

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来看看具体城市的房价情况:

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(制图:小五)

房价同比涨幅都不少,来看环比。除了旧金山,房价同比涨幅排在前两名的城市曼哈顿和西雅图,它们的环比涨幅却不是最高的。曼哈顿甚至是唯一一个我们观察的城市中,出现环比下跌的城市。它是全美房价最高的城市。

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(图片、数据来源:Trulia)

我们此前的报告曾分析,特朗普税改会对曼哈顿这一类高端房产进行打压,买房者将要承担相当于房价10%的赋税。这也打击了美国高端房产市场的销售情况。

另外,随着按揭利率不断上调,2月份按揭利率上调至近三年来的最高水平,买家纷纷加快他们抢购优质房源的脚步。

今年2月份普通住宅平均53天就能找到买主,比2017年2月缩短了一个星期。西雅图成为全美成交速度最快的市场,超过半数的住宅挂牌上市仅八天便签订合同,而去年同期的平均销售周期为12天。除此之外,21.1%的房屋成交价高于要价,较去年同期的19.6%有所提升。

B. 加拿大:加拿大房产销量创五年最低,多伦多豪宅市场受重挫

这一切都源于加拿大政府强压政策奏效。

据加拿大地产协会,全国有3/4的房产销售环比下滑,最大跌幅集中在大温哥华和大多伦多地区。2月加拿大成屋销售环比下跌6.5%,创近五年最低。专家认为,今年1月实行的史上最严的“银行房贷压力测试”对房市降温效果显著。

不过,销量下跌并未对房价产生下行压力,以下是具体城市的房价情况:

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(制图:小五)

涨幅最大的仍是温哥华,与去年同时期相比上涨10.6%。

加拿大全国的房屋价格指数同比上涨6.9%,不过这是2015年10月以来的最小涨幅。

高端房产也受到了房价涨幅收窄,交易量骤减的影响。瑞麦地产的《2018年豪宅市场报告》称,受大多伦多地区楼市突然遇冷的影响,豪宅销售陷入低谷。2018年前两个月,300万加元(折合1453万人民币)及以上的房屋交易较去年同期锐减58%。

1月1日至2月28日,大多伦多地区仅售出76套300万加元及以上的高端物业,远低于2017年同期的180套。

此外,温哥华还针对房产投机出重拳,3月5日起正式征收房屋空置税,税率为房产价值的1%。

C. 英国:伦敦越贵地区房价跌得越狠,资金流向其他市场

英国2月份房屋平均价格再度上涨,环比0.5%,成为五个月来最大涨幅。西北部、东部中部地区、西南部和威尔士均录得月内高峰均价。

受退欧谈判等不确定因素的影响,伦敦的平均房价遭遇自2009年8月以来的最大同比跌幅——2.6%。因为英国各地区房价延迟一个月发布,我们来看看1月的具体数据:

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(制图:小五)

其中,伦敦越贵的地区房价跌得越狠,究其原因,与伦敦的限购、印花税针对高端房产课重税有关。

然而英国西北部房价涨幅领先全国。

西北部的每个区域都出现了强劲的增长:房价最低的布莱克本与达尔文的价格涨幅最大,同比上涨16.4%。在顶端,沃灵顿房价也出现两位数增长,价格上涨10.3%。其主要城市也表现强劲:大曼彻斯特价格上涨4.3%; 利物浦所在的默西塞德郡价格上涨了8%。

D. 日本:首都圈房价涨幅依然强劲,日本经济依然在上升

这个月,东京首都圈的表现依旧强势,具体数据如下:

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(制图:小五)

在经历了1月房价下跌之后,日本首都圈房价强势上涨,东京都下部创下环比15.5%的亮眼成绩,创6个月来新高。而24区所在的东京都区部也收紧跌势,录得3.8%上涨,但尚未回到去年12月的最高水平。

不过此消彼长,关西的两座重点城市大阪、京都的房价却出现下跌。大阪市部区域跌幅更是达到14.67%。

但从长线来看,日本房产仍有稳定靠山支撑。除了国外买家,日本1月的失业率为1993年4月份以来最低水平。同时,初步通胀数据显示2月份物价上涨略有提速。这也促使黑田行长早些时候发出“或许将退出通胀”的言论。

E. 澳大利亚:悉尼六年来首次同比下跌

截至2018年2月28日,澳大利亚全国住宅价格指数下跌0.1%,比前两个月的0.3%下降幅度更为缓和,不过这是自2016年3月以来,全国首次价格连续5个月下跌。

我们来看看澳大利亚的具体数据:

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(制图:小五)

近几年来最强劲的价格增长市场——悉尼,2月房价同比下跌达2.4%,是自2012年以来的首次同比下跌。而墨尔本、布里斯班和堪培拉皆受影响,主要城市的房价都出现下跌,或者涨幅很小。

而下跌较多的是原先房价处于高位的区域,低价位的房产则因首次购房者大量涌入市场而被推高。居民搬迁也支撑着住房需求,CoreLogic发现,越来越多的新南威尔士州居民迁往其他州,尤其是昆士兰州,这个州也是这段时间就业增长最明显的目的地。

总结来说,澳大利亚全国房价自去年9月份达到峰值以来,住宅价格一直保持平稳或下跌。住宅价格在12月份和1月份下跌0.3%后,2月份下降0.1%意味着下跌速度放缓。

F. 新西兰:重压之下,奥克兰房价难见起色

大家都知道新西兰目前是严限移民、限海外买家购房。数据说话:

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(制图:小五)

日前爆出重大消息,新西兰奥克兰高等法院作出裁决,判定奥克兰Glendowie地区一栋山顶豪宅的四名华人前业主违规交易,罚款84.7万纽币。这些华人业主们被罚的原因,是转手交易该物业前未能满足新西兰海外投资法(Overseas Investment Act)的规定。他们所交易的房产是需要得到海外投资办公室的批准才可转手的,但是这四位购房者并没有核批,所以被处罚款。

而最新数据显示,奥克兰的房屋目前处于九年来售出最慢的阶段,惠灵顿平均买家询价五个月来首次下跌。与此同时,奥克兰房屋售出速度也下降了——如今卖掉一栋房子所需天数的中位数是49天,比2017年二月份增加了6天。

G. 东南亚:柬埔寨公寓受外国人青睐,曼谷需求上升 房价上涨

提前说明一下,东南亚城市的房价变化都是去年的数据,这也是目前可以拿到的最新数据。

(1)柬埔寨

柬埔寨公寓持续受到外国人的关注,但是房价却没表现出相同程度的热度。

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根据CBRE在1月发布的柬埔寨房产报告,截至2017年第四季度末,金边公寓供应量达到8,600套,较2016年底增长108%。其中,有63%的房源是中档公寓。

价格方面,第四季度金边中档公寓的平均销售价格与上一季度相比基本稳定,与2016年相比,同比下降4%。2017年第四季度,高档公寓的报价略微上涨1%,与2017年第三季度相比,上涨3%。

截至2017年第四季度末,金边低端(Affordable)公寓报价与前一季度相比下降2%,同比则下跌11%。

这说明,金边的中低档房都或多或少出现供应过多的现象,市场上若没有同量级的居住需求,房价仍会进一步下跌。

(2)泰国

泰国过去一年里,公寓价格涨幅则趋于平稳。

莱坊主要分析了曼谷的公寓市场,来看看它的房价走势图:

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图上可看出,曼谷房价涨幅呈“中心略跌,边缘小涨”的趋势。中心房价与上个季度相比跌幅达到5.24%,而且离中心越远,涨幅越大。

不过虽然周边房价涨幅高,但“地段”仍是房价大涨的王牌。莱坊预测,未来周边城区的房价将趋于稳定,主要源于土地供应充足。反而是土地供应紧张的CBD区,莱坊认为现在虽然下跌,但未来随着人口涌入,需求上升,房价仍会上涨。

2月汇率变化

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(制图:小五)

在过去的这一个月,除了人民币、日元与泰铢,全球大部分货币兑美元价格都出现了小幅下跌。其中,加拿大跌幅最大,达到4.1%。

美国经济向好,特朗普强硬政策出台都是美元指数上涨的原因。

全球股市

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(制图:小五)

2月是全球股市的“噩梦”。

除了俄罗斯MICEX指数,全球其他国家和地区的股市全线下跌。跌幅最高的是上证指数,达6.36%。

股市大跌是会传染的。最开始是美股2月初时遭遇“黑色星期一”闪崩,股指与国债收益率双双下跌,此后跌幅蔓延到其他国家和地区,产生连锁反应。真可谓“美股打喷嚏,全球大感冒”。

比特币和黄金

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(制图:小五)

这个月的比特币遭遇了“闪跌”,从最高点的11463美元,闪电跌至9230美元,只用了五天。比特币表现这么不稳定,与此前ICO货币遭遇抢劫、某比特币平台无法访问等这一类“不确定因素”直接相关,更让人质疑ICO货币的安全性。

而就在比特币和股市都“跌跌不休”时,黄金也在跌,2月份黄金跌幅达到2.36%。就有分析师认为,黄金在此前被赋予的“避险”属性正在消失,它在美股下跌时,价格并未上涨,也不能对冲美股下跌的损失。

总结

几乎在同时,成熟市场的高价位房产在不同程度上,都受到政府的打压;而另一边,这些市场里的低端房产又涌入了大量的“首次购房者”,这个趋势最明显的当属英国、加拿大和澳洲。

2月股市凄风苦雨,美股月初的开盘回调,几乎吐出前段时间积攒下来的大部分涨幅。

但是总体上来说,全球经济形势是向好的,所以股市暴跌也被认为是短暂现象。进入3月以来,各国股市表现稳中有涨。

而对于我们个体投资者来说,这些数据中传达的信息各有不同。

在趋势中思考,下一步,你会怎么做?

数据来源:

1. 美国:Zillow;2. 加拿大:当地地产局;3. 英国:Acadata;4. 日本:首都圈+近畿地方数据-不动产经济研究所;5. 澳大利亚:Corelogic;6. 新西兰:qv.co.nz;6. 汇率:XE;7. 比特币价格:BitStamp

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